Case in affitto, il canone concordato sale più del libero in 4 città su 10

Nel periodo compreso tra il 2018 e il 2025, il costo degli affitti con contratto 3+2 è aumentato in tutti i 103 capoluoghi presi in esame, con una crescita media del 24,6%. Anche i contratti ordinari 4+4 hanno registrato un incremento generalizzato, ma leggermente superiore, pari al 27,9%. Il dato medio, però, nasconde differenze anche molto marcate tra una città e l'altra.

Secondo l'elaborazione fatta dal Sole 24 Ore dei dati Omi, in 44 capoluoghi (su 103) la crescita dei canoni concordati è stata superiore a quella degli affitti a mercato libero. Nei centri in cui il mercato immobiliare ha invece seguito una traiettoria più sostenuta, il 4+4 ha generalmente mantenuto un ritmo di aumento maggiore, come ci si potrebbe attendere in presenza di una forte pressione sui prezzi.

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Un esempio particolarmente evidente arriva da Milano, dove la distanza tra le due dinamiche è notevole. Dal 2018 il canone medio di mercato libero è aumentato del 38%, mentre quello relativo ai contratti concordati ha registrato un balzo del 78,4%. La crescita dei 3+2 non significa comunque che questa formula sia diventata più costosa del contratto ordinario. In linea generale, infatti, il canone concordato continua a risultare mediamente più conveniente rispetto al libero, anche se in alcune città l'incremento percentuale degli ultimi anni è stato decisamente più rapido.

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Il confronto tra i capoluoghi evidenzia differenze territoriali anche molto marcate. La classifica considera il canone mensile di un appartamento-tipo di circa 80 metri quadrati in zona semicentrale, distinguendo tra contratto libero 4+4 e concordato 3+2. Ecco i dati per le principali città:

• A Firenze il mercato libero varia tra 1.100 e 1.500 euro, mentre il concordato costa 708-796 euro per gli immobili non arredati e 830-933 euro per quelli arredati;
• A Milano il 4+4 arriva a 1.400 euro, mentre il 3+2 varia in base alla fascia: 400-633,33 euro nella prima, 640-966,66 euro nella seconda e 973,33-1.133,33 euro nella terza;
• A Roma segue con 1.250 euro per il libero e 1.080 euro per il concordato;
• A Palermo il 4+4 oscilla tra 600 e 1.200 euro, contro i 152-616 euro del 3+2;
• A Bologna si oscilla tra i 1.000 euro e i 503-858 euro;
• A Torino il libero costa 650-1.000 euro, mentre il concordato 300-475 euro;
• A Napoli i valori sono rispettivamente 830-980 euro e 647,73-753,33 euro. 
• A Bari, invece, i canoni sono più contenuti, con 800-850 euro per il 4+4 e 500-600 euro per il 3+2;
• A Genova si oscilla tra i 750-850 euro del libero ai 260-660 euro del concordato;
• A Venezia il libero si attesta sugli 800 euro, contro 303-592 euro del concordato
• Catania, infine, chiude rispettivamente con 600-700 euro per il 4+4 e 400-500 euro del 3+2.

La convenienza del contratto concordato non riguarda soltanto l'inquilino. La formula 3+2, oltre a prevedere normalmente un esborso mensile più contenuto, offre infatti alcuni vantaggi anche al proprietario dell'immobile. Il primo riguarda la durata del contratto, che è inferiore rispetto al tradizionale 4+4. A questo si aggiungono alcune agevolazioni sul piano fiscale. Per il locatore è possibile applicare la cedolare secca al 10%, invece dell'aliquota ordinaria del 21% prevista per i contratti che ne hanno i requisiti. Sul fronte dell'imposta municipale, inoltre, è prevista una riduzione del 25% dell'Imu. A ciò possono sommarsi ulteriori agevolazioni, comprese eventuali aliquote più favorevoli stabilite dal Comune. Per il proprietario, quindi, un canone mensile nominalmente più basso può essere compensato, almeno in parte, da una fiscalità più vantaggiosa. Per l'affittuario, invece, il beneficio principale resta legato a un costo della locazione generalmente inferiore rispetto ai valori richiesti sul mercato libero.

Dall'analisi emerge anche un altro elemento rilevante. Mediamente, la redditività degli affitti ha superato l'inflazione di circa 5-7 punti percentuali, sia per i contratti a canone libero sia per quelli concordati. Si tratta però di una media nazionale che non deve essere interpretata come un andamento identico in tutte le città. Le differenze tra i singoli capoluoghi possono essere infatti molto ampie e il confronto prende in considerazione esclusivamente i nuovi contratti stipulati nel periodo osservato. C'è inoltre un aspetto importante da considerare nell'interpretazione dei numeri. Chi ha optato per la cedolare secca non ha potuto adeguare periodicamente il canone alle nuove condizioni del mercato. Di conseguenza, i valori rilevati sui nuovi contratti non rappresentano necessariamente l'evoluzione dei prezzi di tutte le locazioni già in essere.

Nel 2025, infine, si registra un cambiamento significativo anche sul fronte del numero delle nuove stipule. Nei capoluoghi analizzati i nuovi contratti 3+2 sono arrivati a circa 145mila, vale a dire 10mila in più rispetto al 2018. I nuovi contratti 4+4, invece, sono stati circa 141mila, con una diminuzione di 35mila unità rispetto al 2018. Per la prima volta, quindi, le nuove locazioni a canone concordato hanno superato quelle a mercato libero. Il dato deve tuttavia essere letto con una certa cautela, perché la contrazione dei contratti 4+4 risente anche della maggiore diffusione di altre formule, in particolare dei contratti transitori e di quelli destinati agli studenti universitari. Il sorpasso dei 3+2 fotografa, comunque, una trasformazione del mercato, in cui il contratto concordato assume un peso sempre più rilevante sia per i proprietari sia per chi cerca casa.

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