Introduzione
L’Italia si prepara ad assorbire il passaggio generazionale anche sul piano immobiliare. Al centro del cambiamento ci sono molti immobili residenziali che al momento appartengono a chi è nato poco prima o durante la Seconda guerra mondiale e ai loro figli e nipoti. In totale, secondo l’elaborazione di Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate e Istat, riportata dal Sole 24 Ore, sono circa 26 milioni i proprietari di casa nel nostro Paese, ma il nodo immobiliare dei prossimi anni non riguarda tanto la quantità delle abitazioni, quanto la tipologia del patrimonio che sta passando di mano. Ecco gli scenari.
Quello che devi sapere
Il patrimonio immobiliare dei settantenni
Prima di tutto va considerato che l’Italia si trova in una fase di transizione patrimoniale: oltre 2.720 miliardi di euro di ricchezza immobiliare sono in mano a persone che hanno più di 70 anni. Quella dei nati tra il 1945-46 e il 1964 è la generazione che concentra la quota maggiore della ricchezza nazionale.
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Gli immobili in eredità e il tema della location
In quest’ottica, presto una generazione di cinquantenni si troverà a ereditare appartamenti molto grandi, spesso da 200, 300 ma anche 400 metri quadrati, costruiti nel passato per famiglie numerose. Oggi, però, quegli edifici sono difficili da mantenere, abitare o valorizzare. C’è poi il tema delle zone, dove quelle centrali rimangono ovviamente avvantaggiate. Se la location dell’immobile è centrale e servita, nonostante le metrature ampie, questa tipologia di appartamenti si può ancora vendere molto bene, soprattutto agli stranieri, come dimostra il caso di Milano, dove la domanda di case molto grandi e di lusso è altissima e si scontra con un’offerta esigua. Questo fenomeno riguarda, sempre parlando di Milano, principalmente zone come quella di via Vincenzo Monti o corso Magenta. Mentre se si guarda a Roma, le aree più interessate sono quella dei Parioli e dei quartieri costruiti dopo l’Unità d’Italia. Lo stesso vale per la Torino storica, i grandi appartamenti del centro di Napoli, di Bologna o di Palermo.
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La costosa manutenzione e gli investimenti
Come detto, la manutenzione di case grandi e vecchie incide parecchio sui costi che gli eredi devono affrontare. Riscaldamento, adeguamenti energetici e lavori strutturali possono trasformare un patrimonio di valore in un bene difficile da gestire. Gli eredi si trovano quindi davanti a tre possibilità: vendere l’immobile, affittarlo o frazionarlo in più unità (quando possibile) per metterlo a reddito.
E, ancora una volta, la differenza fra le location diventa un discrimine importante: nelle grandi città possedere un immobile è quasi come avere liquidità, perché esiste una domanda in grado di assorbire rapidamente il proprio immobile. Invece, in località meno attrattive, il patrimonio immobiliare può diventare più difficile da valorizzare e quindi da vendere. In aree dove le quotazioni sono basse intervenire su immobili molto grandi potrebbe richiedere investimenti che poi non sempre trovano un riscontro effettivo nel valore finale di mercato.
I cambiamenti
“Storicamente il patrimonio trasferito tra generazioni era costituito da asset di ampia metratura - dicono da Engel & Voelkers come riporta Il Sole 24 Ore -. Oggi, invece, si riscontra una progressiva riallocazione della domanda verso unità di dimensioni più contenute, tra 60 e 100 mq, e una forte concentrazione sui bilocali soprattutto nei principali contesti urbani”. Questo cambiamento è riconducibile a diversi fattori: il cambiamento dei nuclei familiari, una maggiore incidenza di single e coppie senza figli, e l’ottimizzazione dei costi di gestione insieme anche all’attenzione alla liquidabilità dell’investimento.
Il mercato immobiliare nel 2025
Intanto, nel 2025, il mercato immobiliare nazionale ha rialzato la testa e grazie all'incremento dei prestiti bancari sono cresciute le compravendite di abitazioni, soprattutto al Nord e fra i giovani under 35: l'aumento è del 6,6% su base annua, trainato dall’incremento dei mutui richiesti (+18,8%), con 404.530 finanziamenti erogati e un'impennata del 30,4% del capitale distribuito, come emerge dai dati statistici frutto dell'analisi dell'attività degli studi dei notai italiani, che parlano di un anno, quello passato, che "segna la svolta" per il mattone.
I giovani comprano e gli adulti vendono
Nel nostro Paese, inoltre, a conquistare le chiavi della prima casa sono prevalentemente i giovani, coloro, cioè, che si collocano fra i 18 ed i 35 anni e "che rappresentano il 25,6% degli acquirenti totali". Seguono le persone nella fascia 36-45 (pari al 21,9%). I venditori di abitazioni, invece, sono più adulti: il 27,1% ha tra i 56 e i 65 anni e il 21,3% appartiene alla fascia 66-75.
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