Olimpiadi invernali 2026, boom degli affitti brevi a Milano: i consigli per chi ospita

A Milano, quella che alla fine del 2025 appariva come una semplice tensione congiunturale, si è trasformata in una vera impennata dei prezzi, alimentata da un flusso internazionale in aumento di oltre il 160% nei periodi legati alle competizioni olimpiche. Se il contesto si mostra favorevole dal punto di vista dei ricavi, proprietari e operatori devono però confrontarsi con una cornice normativa sempre più stringente, tra adempimenti fiscali rafforzati e controlli severi.

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Le ipotesi formulate in passato dall’amministrazione comunale hanno trovato piena applicazione con il ritocco verso l’alto dell’imposta di soggiorno. Per gli alloggi destinati agli affitti brevi e alle case vacanza milanesi, il tributo giornaliero è stato portato a 9,50 euro, una soglia molto vicina al tetto massimo fissato per le strutture alberghiere di fascia alta. La scelta, sostenuta con forza dal sindaco Giuseppe Sala per contribuire al finanziamento dell’organizzazione olimpica, incide direttamente sulle tariffe pagate dai visitatori e obbliga i locatori a una gestione amministrativa estremamente accurata per evitare multe e irregolarità. Parallelamente, sul piano nazionale è ormai stabilizzata l’aliquota della cedolare secca al 26%. Il trattamento agevolato al 21% resta utilizzabile soltanto per un singolo immobile indicato dal contribuente, mentre per tutte le ulteriori unità scatta l’imposizione più elevata. Cambia anche la soglia oltre la quale l’attività viene considerata imprenditoriale: con tre appartamenti in gestione scatta ora l’obbligo di partita IVA e di presentazione della SCIA, trasformando una gestione familiare in un’attività a tutti gli effetti professionale.

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Le rilevazioni sui rincari mostrano una crescita senza precedenti, soprattutto nelle zone più strategiche della città dove sono previste le gare. Nel cuore della città i valori medi sono più che raddoppiati, segnando un aumento del 102%, mentre quartieri di pregio come Porta Nuova e CityLife fanno registrare rialzi rispettivamente dell’83% e del 73%. Le punte più elevate si osservano però nei comuni e nei distretti immediatamente vicini agli impianti sportivi: ad Assago i canoni schizzano al +153%, mentre a Rho l’incremento tocca il 130%. Questo significa che, durante il periodo olimpico, un alloggio di metratura media può arrivare a costare fino a 2.800 euro per una sola settimana.

In un clima di così forte pressione sul mercato, il rispetto delle regole e una conduzione attenta degli immobili diventano elementi imprescindibili. L’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (ANACI) ha richiamato i proprietari a un approccio professionale, finalizzato non solo alla redditività ma anche alla tutela della convivenza negli edifici. “La crescente pressione del mercato, amplificata da eventi come le Olimpiadi, rende cruciale la buona capacità gestionale da parte dei proprietari. È loro responsabilità primaria assicurare l’ottimale fruizione degli immobili. Questo non si traduce solo nel rispetto delle leggi, ma anche nel garantire la buona convivenza condominiale, definendo regole chiare per gli ospiti come orari di riposo e divieti, prevenendo qualsiasi danno o disturbo”, ha dichiarato Leonardo Caruso, presidente di ANACI Milano.

Per affrontare il 2026 nel rispetto della normativa, ANACI ha proposto una serie di linee guida destinate a chi concede in locazione immobili per brevi periodi:

• CIN obbligatorio: Ogni unità deve essere dotata di Codice Identificativo Nazionale, da indicare in modo visibile negli annunci;
• Standard di sicurezza: Gli alloggi devono essere equipaggiati con estintori certificati e rilevatori funzionanti di gas e monossido di carbonio;
• Comunicazione ospiti: Registrazione delle presenze, corretta accoglienza e controllo periodico, in conformità alle disposizioni del TULPS;
• Regole condominiali chiare: Fornire istruzioni precise, anche in più lingue, su comportamenti consentiti e divieti, per tutelare vicini e proprietà;
• Tutela dello stabile: Monitorare l’accesso di persone estranee e garantire il rispetto del regolamento condominiale;
• Riduzione dei disagi: Offrire indicazioni su uso corretto degli spazi comuni, gestione dei rifiuti e utilizzo degli ascensori, limitando le possibili interferenze con i residenti;
• Stop al self check-in non controllato: Il Consiglio di Stato ha chiarito che il semplice ritiro delle chiavi tramite codice non assicura livelli adeguati di sicurezza. L’identificazione a distanza è ammessa solo con sistemi di riconoscimento visivo in tempo reale. Da gennaio, a Milano, sono in corso rimozioni sistematiche di tutte le key box collocate all’esterno dei condomìni o su arredi urbani.

Come ha dichiarato Caruso, “il settore delle locazioni brevi in Italia continua a essere al centro di un acceso dibattito pubblico e di interventi normativi sempre più mirati la rapida crescita di questa forma di ospitalità temporanea, favorita in particolare dalla diffusione di piattaforme digitali, impone oggi una riflessione approfondita sugli effetti che tale fenomeno produce all’interno dei contesti condominiali. Eventi di grande rilevanza come le Olimpiadi contribuiscono ad amplificare ulteriormente la domanda di affitti brevi, rendendo imprescindibile una gestione attenta e consapevole degli immobili”.

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