Surroga del mutuo, che cos’è e quando conviene farla: ecco cosa c’è da sapere

In primo luogo, è necessario capire che cos’è la surroga del mutuo: si tratta del procedimento che permette di trasferire il finanziamento ottenuto da una banca presso un altro istituto. Questo permette di rinegoziare le condizioni del mutuo, idealmente ottenendo in questo modo una rata più contenuta e possibilmente anche un tasso d’interesse più basso. È anche possibile cambiare la durata del piano di pagamento, e anche cambiare il tipo di finanziamento: si può infatti passare ad esempio da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile.
 

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In ogni caso, c’è da tenere a mente un particolare importante: l’importo del mutuo rinegoziato deve obbligatoriamente essere uguale a quello del capitale residuo da rimborsare della versione precedente. Se invece si intende richiedere una somma maggiore, è necessario procedere con la sostituzione del mutuo. Questo però prevede una serie di costi aggiuntivi, che vanno da quelli legali fino all’istruttoria e la perizia tecnica: in questo caso infatti il processo prevede la chiusura del primo mutuo e la stipula di uno nuovo. Se invece si procede con la normale surroga, non è previsto nessun costo a carico dell’utente: è infatti la banca a dover pagare le spese.

Il 2025, secondo il Sole24Ore, è stato un anno positivo per chi ha deciso di surrogare il proprio mutuo passando a condizioni più convenienti. Tuttavia nella seconda parte dell’anno si è registrata una progressiva stabilità dei tassi di interesse, che ne ha frenato i numeri: il quotidiano economico infatti spiega che le richieste tendono a salire quando i tassi scendono, e dunque aumentano i vantaggi potenziali di una rinegoziazione con una nuova banca. Solitamente a rivolgersi a questo strumento sono le persone che attualmente pagando un tasso più caro risposo a quello disponibile sul mercato.

Nel dettaglio i dati forniti dall’Osservatorio di MutuiOnline.it mostrano come le richieste di surroga abbiano rappresentato in media circa un terzo del totale dei mutui (29,5%) nel 2025. Si tratta di numeri in chiaroscuro rispetto agli scorsi: nel 2022 erano infatti il 22,1% dei mutui, mentre nel 2023 sono aumentate al 31,2% e nel 2024 hanno raggiunto il 34,4% del totale. Questo è dovuto ai tagli al costo del denaro decisi dalla Banca centrale europea, e dunque al conseguente calo dei tassi di interessi sui mutui.

Tornando ai dati relativi all’anno in corso, emerge come il 2025 sia stato caratterizzato da due distinte fasi: nel primo trimestre infatti le richieste di surroga sono state pari al 37,6% dei mutui richiesti, grazie alle riduzioni dei tassi d’interessi. Nei mesi successivi però si è registrato un ritorno alla crescita del Tasso annuo nominale medio fisso, che ha dunque determinato una conseguente brusca frenata nelle richieste di surroga: queste sono infatti precipitate al 22,7% del totale.

In questo contesto, appare più difficile riuscire a ottenere un sensibile guadagno dalla surroga. Di recente infatti i tassi dei mutui hanno fatto registrare un lieve aumento, spiegabile con il perdurare dell’instabilità politica a livello mondiale. Le tensioni sui mercati hanno dunque spinto anche a una progressiva diminuzione dell’utilizzo della surroga: se come detto era pari al 37,6% del totale nel primo trimestre, a ottobre la quota era scesa al 17,1% di tutte le domande di nuovi mutui. Inoltre MutuiOnline.it sottolinea come le famiglie italiane mostrino una chiara preferenza per il tasso fisso - scelto dal 93% dei contraenti - sebbene in questo specifico periodo quello variabile risulti essere maggiormente conveniente.

Non esiste una regola generale su quando richiedere la surroga del mutuo, ma generalmente non viene consigliata quando si è vicini alla fine dei pagamenti: solitamente infatti le rate mensili hanno inizialmente una quota maggiore di interessi, mentre col passare del tempo aumenta la parte fissa del capitale da rimborsare. Dunque è generalmente meglio utilizzare questa possibilità nelle prime fasi della durata del mutuo, per abbattere la parte di interessi ancora da pagare. 

Infine, il Sole24Ore spiega ancora che dai dati risulta che la surroga abbia in questo periodo un tasso più alto rispetto ai nuovi mutui: si tratterebbe di una strategia ben precisa da parte degli istituti bancari, che preferirebbero l’accensione di nuovi finanziamenti rispetto al ricontrattare precedenti impegni. Il contrario insomma degli utenti, che invece vanno alla ricerca di una spesa minore sul loro attuale mutuo e dunque potrebbero nuovamente scegliere di cambiare banca qualora le condizioni fossero vantaggiose.

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