Mutui, riparte mercato ma costo resta alto: come scegliere? Quanti soldi servono? La guida

Secondo i dati elaborati da Fabi, principale sindacato dei bancari, in Italia dal 2022 i finanziamenti per l'acquisto di abitazioni sono cresciuti di oltre 25 miliardi di euro, con un incremento del 6,2%. Nell'ultimo anno, invece, sono aumentati di 12,8 miliardi.

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Ma i dati mostrano anche che, nonostante i tagli ai tassi della Bce (portati dal 4,5% del 2023 al 2% nell'estate del 2024), i tassi effettivi applicati dalle banche si siano stabilizzati tra il 3,6% e il 3,8%, con il Taeg medio che a settembre 2025 si attestava al 3,71%. Questo dato, spiega la Fabi, risente della decisione degli italiani di preferire i mutui a tasso fisso rispetto al variabile, ma evidenzia anche un atteggiamento di prudenza degli istituti. Le banche, sottolinea il sindacato, "hanno scelto di mantenere i margini d'interesse a livelli elevati", rallentando la discesa dei tassi sui nuovi finanziamenti, sia a causa delle tensioni internazionali sia per la volontà di difendere la redditività dopo anni di forte volatilità.

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La domanda, comunque, resta positiva. Secondo i dati della Banca d'Italia, i finanziamenti alle famiglie per i mutui sono saliti del 2,2% a settembre contro il +2,1% del mese precedente. Una crescita che avviene in un contesto di divergenza del credito alle famiglie.

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I dati di Fabi, infatti, presentano un aumento selettivo e disomogeneo del debito. I prestiti al consumo sono in forte aumento, con un +4,14% su base annua per oltre 5 miliardi di euro, mentre i mutui crescono in modo più contenuto (+3,03% su base annua). Considerando gli ultimi tre anni, invece, il credito al consumo mostra un'espansione di 18,7 miliardi di euro, pari a un aumento del 16,88%. Anche i mutui crescono in misura più ampia, con un incremento di 25,3 miliardi, pari a +6,19%. Al contrario, i prestiti personali segnano una riduzione di 4,8 miliardi di euro, pari a un calo del 4,05% (-20,8% dal 2022). Si tratta del dato più negativo e corrisponde a una riduzione di 29,5 miliardi di euro su base triennale. Secondo Fabi, è il sintomo di "un ridimensionamento strutturale di questa forma di credito, sostituita da un atteggiamento di maggiore selettività nell'indebitamento". In altre parole: le famiglie vogliono comprare casa, ma il costo elevato dei mutui costringe a essere prudenti sul lungo periodo.

Si tratta di un "un comportamento che riflette attenzione e consapevolezza. Il mercato dei mutui, dopo anni di forte rallentamento, potrà ripartire solo se la discesa dei tassi decisa dalla Bce si tradurrà in condizioni più favorevoli per chi vuole comprare casa”, ha detto Lando Maria Sileoni, segretario generale della Fabi. Nello specifico, la crescita del credito al consumo è da ricondurre a una serie di fattori principali: un contesto di potere d'acquisto ridotto, con salari stagnanti, e una propensione alla liquidità. L'esperienza della pandemia e il contesto macroeconomico internazionale, sottolinea il sindacato, ha indotto le famiglie a considerare i depositi come una riserva strategica, preferendo il credito al consumo anche a tassi più onerosi. "Le misure che governo e Parlamento si accingono a mettere in campo con la Legge di bilancio per potenziare le garanzie pubbliche, sostenere i giovani e facilitare l'accesso al credito vanno nella direzione giusta. L'acquisto della casa deve tornare a essere un obiettivo possibile, non un privilegio per pochi", ha aggiunto Sileoni.

Fabi, in occasione del mese dell'educazione finanziaria, ha realizzato su casa e mutui un vademecum dal titolo "Il sogno di una casa". La guida sintetizza il percorso essenziale per orientarsi in una delle decisioni più delicate per famiglie e giovani acquirenti, con consigli su quanti soldi avere da parte, quale mutuo scegliere, quali controlli fare sull'immobile, cos’è il preliminare di compravendita, quante imposte si pagano davvero quando si compra una abitazione, fino alle agevolazioni per la prima casa. Il documento del principale sindacato dei bancari suggerisce di iniziare stimando il budget iniziale, tra risparmi, mutuo e spese accessorie. Ecco i punti principali della guida.

Il primo consiglio della Fabi è questo: “Ancora prima di guardare gli annunci o fissare appuntamenti è importante valutare realisticamente l’ammontare dei propri risparmi, considerare la richiesta di un eventuale mutuo e stimare tutte le spese accessorie connesse all’operazione. Questo tipo di valutazione consente di effettuare una ricerca mirata. Avere le idee chiare sul budget di spesa consente di escludere anticipatamente immobili fuori dalla propria portata economica, risparmiando tempo ed energie. Solo dopo aver definito questo quadro è possibile passare alla fase successiva: individuare l’immobile. Le strade possibili da percorrere sono due: muoversi tra annunci privati, con maggiore autonomia ma anche con più rischi, oppure affidarsi ad un’agenzia immobiliare, che richiede una provvigione, ma offre supporto nella trattativa e nella verifica dei documenti”.

Quando si va in banca a chiedere il mutuo, spiega la Fabi, bisogna valutare i quattro principali tipi di mutuo (fisso, variabile, misto e doppio), tra Tan, Spread e Taeg, cioè gli indici che determinano il costo finale del finanziamento. Tutto ciò consente di calcolare quanti interessi si pagheranno a fine mutuo e quando la quota capitale supera quella degli interessi durante tutto il periodo di rimborso, il cosiddetto ammortamento. Valutare, poi: il peso fiscale, considerando che si può detrarre dalla dichiarazione dei redditi solo la quota interessi delle rate pagate ogni anno; l'eventuale presenza di altri finanziamenti, che possono portare, sommati fra loro, a una riduzione del reddito disponibile; quanto costa l'estinzione anticipata, calcolando bene il capitale residuo da pagare nel tempo alla banca.

I controlli indispensabili sull'immobile sono: visura catastale e planimetria, conformità urbanistica, ispezione ipotecaria, Ape (attestato di prestazione energetica), verifica dei pagamenti di Imu e Tari.

È importante chiedere la documentazione condominiale con consegna del regolamento oltre alla liberatoria dell'amministratore, relativa alle spese pregresse, da presentare al rogito. Controllare anche lo stato di manutenzione dell'immobile ed eventuali lavori straordinarie dello stabile, già deliberati o in discussione fra i condomini.

Nella scelta della casa, poi, vanno valutate l'offerta di servizi nel quartiere, i trasporti e le scuole.

Sul fronte fiscale, bisogna considerare le imposte da pagare - registro, ipotecaria, catastale e Iva - distinguendo se si acquista da privato o da impresa. Fondamentale è il meccanismo "prezzo-valore", che consente di calcolare alcune imposte sulla base del valore catastale, e mostra i vantaggi economici rispetto al prezzo di mercato.

Da valutare anche i requisiti per accedere alle agevolazioni "prima casa": limiti sulle categorie catastali, criteri per la residenza, assenza di altri immobili idonei e vincoli temporali da rispettare per non perdere il beneficio. Attenzione alle cause di decadenza e il funzionamento del credito d'imposta per chi vende e riacquista entro dodici mesi.

Le tre tappe che portano al trasferimento della proprietà sono: proposta (con caparra o acconto), contratto preliminare e rogito notarile. Da leggere e valutare sempre gli effetti giuridici, i costi e le dichiarazioni obbligatorie, comprese quelle relative ai pagamenti e alla mediazione immobiliare previste dalle norme sulla tracciabilità delle transazioni finanziarie.

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