Introduzione
I prezzi delle abitazioni in montagna salgono sempre di più. Sicuramente pesa il “fattore Olimpiadi”, dato che il 2026 sarà l’anno dei Giochi invernali di Milano-Cortina. E, proprio a Cortina, secondo l’Alpine Property Report di Knight Frank, le cifre sono salite moltissimo. Nel corso dell’ultimo anno, in particolare, i valori medi degli immobili nella località delle Dolomiti sono aumentati del 10%. Così, per un’abitazione di pregio, in una zona strategica, si pagano tra 19.500 e 21.500 euro al metro quadro. Ma, se si guarda ad altre località montane fuori dall'Italia, si vede che i prezzi, lì, sono anche più alti. Ecco tutti i dettagli
Quello che devi sapere
Perché il mercato immobiliare alpino va così bene
Prima di tutto, va sottolineato che il report spiega come il mercato immobiliare alpino stia riscrivendo le regole del mercato immobiliare di lusso. "Mentre molti mercati globali di lusso hanno subito un rallentamento, le case in montagna sono aumentate in media del 23% negli ultimi cinque anni". In questo quadro, le Alpi sono "uno dei settori di investimento e di stile di vita più resilienti d'Europa".
Questo slancio, sottolineano gli esperti, "è alimentato dalle mutevoli priorità degli acquirenti: il turismo estivo è aumentato notevolmente dopo la pandemia nei mercati chiave, il lavoro da remoto ha ampliato l'attrattiva della vita in montagna a tempo pieno, e le nuove normative stanno rimodellando da un giorno all'altro le dinamiche di domanda e offerta".
Di conseguenza, "il mercato immobiliare alpino si sta trasformando da parco giochi invernale a rifugio per tutto l'anno, creando nuove opportunità nelle località turistiche più ambite d'Europa".
Per approfondire:
Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026: tutti i numeri dei Giochi
Come cambia la montagna
I listini relativi ai prezzi delle case in montagna hanno registrato un’impennata con la pandemia. Se, infatti, tra il 2017 e il 2019 i prezzi delle abitazioni alpine erano calati dell’1%, nel 2020 si è assistito a un incremento dell’1,7%, seguito nel biennio successivo da un rialzo annuo superiore al 5%.
Ad impattare molto sui prezzi è stato anche il processo di diversificazione e destagionalizzazione avviato in molte località montane. Ad esempio, in alcune aree si è investito su strutture dedicate al wellness e al far conoscere e implementare altre discipline sportive, al di là di quelle tipicamente invernali.
Acquistare a Cortina
Guardando unicamente a Cortina, qui per un’abitazione di pregio, in una zona strategica, si pagano tra 19.500 e 21.500 euro al metro quadro.
L'analisi spiega che “i costi di acquisto per non residenti di un immobile da 2 milioni di euro variano tra il 7% e il 15% (a seconda che il venditore sia una persona fisica o una società), ma trasferirsi in Italia offre significativi vantaggi fiscali: esenzioni sulle plusvalenze sulle residenze principali e sugli immobili posseduti per oltre cinque anni, oltre a un'imposta fissa annuale di 200.000 euro su tutti i redditi esteri per i residenti idonei che trasferiscono la residenza fiscale”.
Il primato di Cortina
Sempre su Cortina, va sottolineato che, anche quest'estate, la località era stata eletta come la più cara fra le aree di montagna italiane. Un'indagine di AbitareCo ripresa da Milano Finanza, spiegava che Cortina si affermava come "regina" delle Dolomiti per i costi legati agli immobili. Ma confermava anche il primato per quanto riguarda i prezzi dei canoni d'affitto, per il periodo estivo: i costi toccavano i 2.200 euro a settimana, davanti a Courmayeur e Madonna di Campiglio, rispettivamente a 1.800 e 1.500 euro.
Dove sono cresciuti di più i prezzi
Se si guarda esclusivamente all'incremento dei prezzi degli immobili, nell'ultimo anno, si vede che è la località svizzera di Andermatt quella che ha registrato il picco maggiore, con +14,6%. Segue Davos con il 10.5% e poi Cortina, con il 10%.
Prezzi più alti in Svizzera e Francia
I prezzi a Cortina, come detto, sono sensibilmente cresciuti, ma, se si fa un confronto con quelli in altre località montane al di fuori dell’Italia, si vede che non sono i più alti.
In Svizzera, ad esempio, le quotazioni sono molto più elevate. A St. Moritz le strutture premium oscillano tra 34.700 e 38.400 euro al metro quadro, mentre a Verbier si va da 30.500 a 33.700 euro al mq. Ma è Gstaad a segnare il picco, con una media - per le case premium - di 45.000 euro al mq.
E in Francia? A Courchevel il valore medio di vendita supera i 32.000 euro al metro quadro, e in Val d’Isère ci si attesta tra 22.500 e 24.900 euro al mq.
Per approfondire:
Casa in montagna, quali sono le località italiane più care? La classifica