Introduzione
Nel nostro Paese il tema della casa è sempre più centrale, con i prezzi di immobili da vendere e da affittare che, in molte città, crescono. In questo scenario, però, c’è un dato in controtendenza: l’Italia è il Paese europeo con il più alto numero di abitazioni vuote. È quanto emerge dal nuovo studio della Fondazione Ifel - l'Istituto per la Finanza e l'Economia Locale dell'Anci - presentato alla conferenza “Città in scena”, organizzata dall'Ance. Ecco tutti i dati
Quello che devi sapere
In Italia contraddizioni strutturali
L'analisi mette a confronto la situazione italiana con quella di Francia e Germania e delinea un sistema abitativo segnato da contraddizioni strutturali: nel nostro Paese c’è molto patrimonio immobiliare, ma un utilizzo inefficiente delle abitazioni, con sprechi diffusi e gravi.
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Il 55% delle famiglie italiane vive in casa di proprietà
Secondo i dati raccolti da Ifel su base Istat e Mef-Agenzia delle Entrate, il 55% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà, contro il 47% della Francia e il 41% della Germania.
Il 27,3% delle abitazioni non è occupato
L’Italia ha il 27,3% di abitazioni non occupate, un valore triplo rispetto alla Francia (7,8%) e sei volte superiore alla Germania (4,4%). In termini assoluti, su circa 35 milioni di abitazioni censite, più di 9,5 milioni risultano non utilizzate o occupate in modo discontinuo. “L'Italia è il Paese europeo con la più alta quota di abitazioni di proprietà, oltre il 55%, e la più bassa percentuale di alloggi in affitto, appena il 13%, segno di una cultura fortemente legata all'acquisto della casa e di un mercato della locazione strutturalmente debole”, ha detto il presidente di Ifel Alessandro Canelli, come riporta Il Sole 24 Ore. “Il sistema presenta un'anomalia significativa: più di un quarto delle abitazioni risulta non occupato. Secondo il Censimento Istat 2021, sono circa 9,6 milioni di unità, un numero enormemente superiore ai livelli registrati in Francia e Germania”. All'interno di questo insieme, lo studio individua circa 5,7 milioni di unità immobiliari “a disposizione” delle famiglie, spesso seconde case o immobili ereditati che non entrano sul mercato. Una quota non indifferente di un patrimonio che, osserva Ifel, potrebbe essere reimmessa nei circuiti abitativi attraverso politiche fiscali e strumenti di incentivo mirati.
Le (grandi) differenze tra Nord e Sud
Le disparità territoriali, in Italia, sono profonde. Nelle regioni del Mezzogiorno la quota di alloggi non occupati supera il 40% a Reggio Calabria e il 39% a Messina, contro valori inferiori al 15% nelle città del Nord, come Milano e Bologna. Roma e Firenze si collocano attorno al 12-14%.
I dati rivelano poi che al Sud il “vuoto abitativo” è spesso il risultato di un mercato immobiliare debole e di processi demografici regressivi, con emigrazione giovanile e spopolamento.
L’edilizia sociale
Se si guarda poi all’edilizia sociale, si vede che in Francia gli alloggi pubblici o convenzionati coprono l'11,7% dello stock abitativo. In Germania la quota è intorno al 2,5%, ma su un mercato dell'affitto molto più sviluppato. In Italia, invece, l'edilizia residenziale pubblica (Erp) rappresenta il 2,6% dello stock complessivo e meno del 20% del mercato delle locazioni.
Il rapporto ha censito 781 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica di cui 334 mila concentrati nelle 14 città metropolitane. Roma e Milano ne detengono oltre 130 mila, seguite da Napoli, Torino e Palermo. Il tasso di ricambio resta però molto basso: circa 16 mila assegnazioni all'anno, pari a poco più del 2% dello stock disponibile.
Crescerà domanda di abitazioni di dimensioni ridotte e in affitto
I dati dicono molto anche sul legame tra dinamiche demografiche e domanda abitativa. Le proiezioni Istat indicano che entro il 2050 la popolazione italiana diminuirà del 6,7%, con un calo del 14,6% nel Mezzogiorno e nelle Isole. Aumenteranno invece le famiglie unipersonali (+8%), mentre le coppie con figli scenderanno del 19%. Questo cambiamento, sottolinea Ifel, orienterà la domanda verso abitazioni di dimensioni ridotte e in affitto, in un contesto in cui l'offerta rimane rigida e poco adattabile. Canelli ha definito “un paradosso strutturale” la condizione italiana: “Abbiamo un'offerta teoricamente ampia ma in larga parte immobilizzata, frutto di squilibri territoriali, inefficienze amministrative, rigidità del mercato e di una forte componente di seconde case inutilizzate” .
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