Introduzione
Il 30 giugno scade il pagamento della cedolare secca, che per la prima volta prevede un’aliquota al 26%. Si tratta di un’opzione di imposta sostitutiva dell’Irpef regolamentata dal Dlsg 23/2011, articolo 3, e riservata solo a determinate tipologie di affitti, affittuari e inquilini. Non è utilizzabile per esempio per scopo imprenditoriale. La possibilità può essere scelta dai proprietari sia al momento della stipula del contratto sia nelle annualità successive.
Quello che devi sapere
La rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione
Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Questo regime fiscale non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Come ricorda l’Agenzia delle Entrate, la scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
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I pagamenti
Per il pagamento della cedolare secca è previsto il versamento in acconto e a saldo. L’acconto da versare si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente sottoposti a cedolare secca, ma è dovuto esclusivamente se si supera la cifra di 51,65 euro. È possibile pagare in un’unica soluzione, se la quota è inferiore a 257,52 euro, oppure in due rate se maggiore o uguale a 257,52 euro
Le scadenze
La prima rata (al 40%) è quella che scade a breve, entro il 30 giugno. La seconda (60%) o unica rata (100%) entro il 30 novembre. È inoltre possibile versare la prima rata entro il 31 luglio pagando una maggiorazione dello 0,4%. Per il versamento con F24 servono questi codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata,
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione,
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
Da subito o negli anni successivi
Come accennato, è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga
Vale anche per le locazioni brevi
Anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi può optare per la cedolare secca. In questo caso, dal 2024 l'aliquota è pari al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. L’aliquota è invece pari al 26% a partire dalla seconda abitazione. L'applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale
Per quali tipologie di immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata
Va bene anche per contratti di locazione strumentale fino al 2019
L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati entro il 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%
Come funziona la revoca
Le regole della cedolare secca si applicano per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
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