Immobili, quanto aumentano di valore dopo la ristrutturazione? Il confronto per città

Dai 750 euro medi di Roma centro fino ai 3.500 in zona Policlinico a Milano: il quotidiano ha calcolato l’aumento di valore nei quartieri confrontando i prezzi tra le case ristrutturate e quelle da ristrutturare ma classificate come "abitabili" dall’ultimo osservatorio stilato dalla Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip). La selezione si concentra sulle aree con una differenza minima di 500 euro in valore a metro quadro, a condizione che rappresenti almeno il 10% del valore della casa ultimati i lavori

Per approfondire: La rubrica di Carlo Cottarelli: “La spesa sale al 5%, ma da chi si difende la Nato?”

Secondo i numeri Fiaip, Milano è le città dove la ristrutturazione incide maggiormente sul valore dell’abitazione. Come detto, nel solo quartiere Policlinico una casa dove sono stati eseguiti lavori vale in media 3.500 euro in più al metro quadro. C’è tuttavia da considerare la forte disomogeneità tra gli edifici: nello stesso quadrante convivono dimore storiche di pregio ma bisognose di interventi, unità moderne di valore medio ma in buono stato e viceversa. Nelle altre 19 zone del capoluogo lombardo prese in esame la distanza supera i mille euro al metro quadro. Tra le zone in cui le case ristrutturate registrano l’aumento di prezzo maggiore spiccano i Navigli dove il vantaggio raddoppia in termini percentuali

Nella Capitale, la differenza tra case sistemate e quelle abitabili in attesa di riqualificazione risulta più blanda con solo tre quartieri - Aventino, Tridente e Corso Vittorio - nei quali il valore differenziale supera i mille euro. Mentre in termini percentuali l’incremento maggiore si registra in zona Portuense (+28,3%), seguito da San Lorenzo, Pigneto, Celio e Colli Portuensi con aumenti del 21-22%

Per quanto riguarda Napoli, la rivalutazione ottenibile supera i 2mila euro nel quartiere Mergellina, il doppio rispetto alle zone del Porto e del Duomo che tuttavia mette a segno l’aumento percentuale maggiore (63,4%). A Torino, in nessun quartiere le case ristrutturate incrementano di valore oltre i mille euro: si avvicina piazza San Carlo che primeggia con 900 euro teorici di guadagno mentre via Nizza prevale in termini in percentuali con un incremento pari al 62%

Oltre mille euro di differenza si registrano invece tra gli immobili ristrutturati e non che sono siti nella zona del Teatro Massimo a Palermo e nei quartieri Nervi, Castelletto e Centro Storico di Genova. Mentre a Firenze la rivalutazione massima dalla ristrutturazione arriva a 950 euro nel Centro, 50 in più del massimo rilevato sui Colli di Bologna

Dall’analisi del Corriere sono esclusi invece gli immobili di nuova costruzione che partono da classi energetiche A o B, difficili da raggiungere per un appartamento datato anche in presenza di interventi di riqualificazione

Un secondo aspetto da considerare riguarda la portata dei lavori di riqualificazione energetica. Interventi sostanziali come l’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento oppure il cappotto termico richiedono un intervento invasivo sull’intero edificio mentre sono più limitati i lavoti su un singolo appartamento come, per esempio, il cambio degli infissi. Tra case "vecchie" e "nuove" va considerata poi la differenza in fatto di disposizione degli spazi e altezze delle stanze

Per l’acquisto di un immobile da ristrutturare va inoltre considerato l’impatto potenziale derivante della direttiva “Case Green" che indica la necessità di migliorare la classe energetica degli edifici. Di conseguenza una ristrutturazione potrebbe portare benefici in termini di valore complessivo partendo da una classe minima compresa tra C e D

Stando allo storico dell’indice Istat, negli ultimi 15 anni si è allargata la differenza di prezzo delle nuove case, cresciute del 30%, a fronte di una diminuzione del 15% di quelle usate

Un ulteriore elemento da considerare nell’acquisto di un immobile da ristrutturare è quello relativo alla destinazione d'uso. La prima casa gode ancora del bonus ristrutturazione al 50%, percentuale che scende al 36 nel caso della seconda casa. Per gli interventi di riqualificazion c'è poi la possibilità di detrazione al 19% sugli interessi passivi del mutuo. Nel caso di lavori va infine considerato il rischio di dover aggiornare la situazione catastale con conseguente incremento della rendita e, nel caso delle secondo case, dell’Imu

Per approfondire: Immobili, in quali città italiane si vende casa più velocemente? La classifica