Salva Casa 2025, le nuove sanatorie non sono retroattive. Cosa sapere

• A far discutere sono soprattutto le elasticità costruttive, un meccanismo la cui estensione è stata notevolmente accresciuta dal Salva casa. L'idea fondamentale è che, entro specifiche soglie, non si reputa una difformità lo scarto dai vincoli permessi di taluni elementi, come l'elevazione, le distanze, la volumetria, la superficie edificata. Qualora, tuttavia, anteriormente alla disposizione che ha introdotto nuove regolarizzazioni nel nostro ordinamento, le tolleranze fossero ristrette al 2%, il decreto 69 ha istituito un inedito sistema più duttile, che permette di giungere fino al 6% per le entità immobiliari con area calpestabile inferiore ai 60 metri quadri.

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• Ma quindi qual era il caso esaminato dal Consiglio di Stato? I giudici si sono dovuti esprimere su un caso di abuso poco sopra la soglia del 2%, quindi non tollerabile in base al vecchio sistema, ma potenzialmente legittimo secondo le regole del Salva casa. Il caso in particolare riguardava un immobile dalla superficie compresa tra 100 e 300 metri quadri, quindi con tolleranza al 4%, due punti in più rispetto al passato

• La sentenza dice testualmente che “le previsioni introdotte dal decreto Salva casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati e pertanto non hanno alcuna refluenza sull’esito del presente giudizio”. Le nuove sanatorie, quindi, non possono cambiare in corsa l’esito di un abuso già oggetto di contestazione da parte del Comune. Al massimo deve essere l’amministrazione comunale ad adeguarsi. “Il Comune - dice ancora il Consiglio di Stato - ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte dal decreto Salva casa”. 
• E la retroattività? In questa circostanza, spiega la sentenza, “lo scrutinio di legittimità del provvedimento amministrativo non può che avvenire avendo riferimento alla statuizione di fatto e di diritto che all’amministrazione si prospetta al tempo della relativa adozione”

• Approvata l’estate scorsa, la norma Salva-Casa voluta dal vicepremier Matteo Salvini ha introdotto diverse modifiche nel settore edilizio: dall’eliminazione della doppia conformità per le difformità parziali all’introduzione dei micro-appartamenti, dalla concessione al cambio di destinazione d’uso alla sanatoria sugli abusi edilizi antecedenti al 1977

• Dopo il via libera della Conferenza unificata a inizio aprile, le regioni, che sull’edilizia esercitano una materia concorrente con lo Stato, avranno tempo fino al 9 maggio per recepire il contenuto dell’accordo e modificare la relativa modulistica. Spetterà poi ai Comuni adottare, entro il 25 maggio, le indicazioni regionali e applicare le novità nelle pratiche

• Come detto, a mutare pelle sono i moduli burocratici che autorizzano le opere edilizie interessate dal Salva Casa. Tra queste ci sono il Permesso di costruire che attiene ai nuovi edifici e la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) necessaria per avviare le ristrutturazioni pesanti. Le modifiche interessano, in misura minore, anche la Comunicazione inizio lavori asseverata (Cila) che si applica per le manutenzioni straordinarie, non completamente liberalizzate dal provvedimento

• La nuova modulistica mira a semplificare le comunicazioni dei professionisti relative all’immobile da sanare e a mettere nero su bianco le responsabilità, civili o penali, sulla veridicità delle dichiarazioni fornite

• Coloro che eseguono interventi edilizi potranno ora indicare la percentuale di difformità rispetto alla superficie dell’immobile. Per i lavori eseguiti prima del 24 maggio 2024, giorno di pubblicazione del decreto 69, rimangono le tolleranze previste in passato: tra esecuzione e progetto viene ammessa una discrepanza pari al 2% dello spazio totale. Una casa da 100 metri quadrati, per esempio, potrà includere un abuso fino a un massimo di 2 metri quadrati

• Sui moduli sarà possibile riportare le percentuali di difformità che per le opere eseguite dopo il 24 maggio scorso risultano più generose: il limite del 2% resiste solo per gli immobili oltre i 500 metri quadrati di superficie mentre sale al 3% per le unità comprese tra 300 e 500 mq. Alla fascia tra 100 e 300 metri quadrati corrisponde una tolleranza costruttiva del 4%, soglia che sale al 5% tra i 60 e i 100 metri e al 6% per gli immobili sotto i 60 metri quadrati.

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