Salva Casa, ecco come cambiano i moduli Scia e Cila per chi regolarizza l’immobile

• Approvata l’estate scorsa, la norma voluta dal vicepremier Matteo Salvini ha introdotto diverse modifiche nel settore edilizio: dall’eliminazione della doppia conformità per le difformità parziali all’introduzione dei micro-appartamenti, dalla concessione al cambio di destinazione d’uso alla sanatoria sugli abusi edilizi antecedenti al 1977.

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• A otto mesi di distanza, la riforma entra nel vivo con le amministrazioni comunali chiamate a valutare la legittimità delle opere a partire dalle richieste di sanatoria per le tolleranze costruttive e le pratiche sullo “stato legittimo” del manufatto

• Dopo il via libera della Conferenza unificata, le regioni, che sull’edilizia esercitano una materia concorrente con lo Stato, avranno tempo fino al 9 maggio per recepire il contenuto dell’accordo e modificare la relativa modulistica. Spetterà poi ai Comuni adottare, entro il 25 maggio, le indicazioni regionali e applicare le novità nelle pratiche

• Come detto, a mutare pelle sono i moduli burocratici che autorizzano le opere edilizie interessate dal Salva Casa. Tra queste ci sono il Permesso di costruire che attiene ai nuovi edifici e la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) necessaria per avviare le ristrutturazioni pesanti. Le modifiche interessano, in misura minore, anche la Comunicazione inizio lavori asseverata (Cila) che si applica per le manutenzioni straordinarie, non completamente liberalizzate dal provvedimento

• La nuova modulistica mira a semplificare le comunicazioni dei professionisti relative all’immobile da sanare e a mettere nero su bianco le responsabilità, civili o penali, sulla veridicità delle dichiarazioni fornite 

• Coloro che eseguono interventi edilizi potranno ora indicare la percentuale di difformità rispetto alla superficie dell’immobile. Per i lavori eseguiti prima del 24 maggio 2024, giorno di pubblicazione del decreto 69, rimangono le tolleranze previste in passato: tra esecuzione e progetto viene ammessa una discrepanza pari al 2% dello spazio totale. Una casa da 100 metri quadrati, per esempio, potrà includere un abuso fino a un massimo di 2 metri quadrati

• Sui moduli sarà possibile riportare le percentuali di difformità che per le opere eseguite dopo il 24 maggio scorso risultano più generose: il limite del 2% resiste solo per gli immobili oltre i 500 metri quadrati di superficie mentre sale al 3% per le unità comprese tra 300 e 500 mq. Alla fascia tra 100 e 300 metri quadrati corrisponde una tolleranza costruttiva del 4%, soglia che sale al 5% tra i 60 e i 100 metri e al 6% per gli immobili sotto i 60 metri quadrati

• Come previsto dal decreto, per avviare un intervento edilizio sarà sufficiente indicare nel modulo solo l’ultimo titolo abilitativo che presuppone la regolarità dei lavori precedenti eseguiti sull’immobile. Un’altra modifica introdotta dal Salva Casa guarda poi all’accertamento della conformità urbanistica ed edilizia. Per eseguire i lavori, l’immobile dovrà rispettare solo la disciplina vigente al momento della presentazione della domanda in Comune, senza dover quindi dimostrare l’uniformità in fase di realizzazione. In questo caso sarà sufficiente dimostrare il rispetto dei requisiti prescritti dalla normativa tecnica 

• Sul fronte delle norme relative ai cambi di destinazione, al professionista sarà richiesto di indicare nel modulo se la modifica viene realizzata attraverso opere edilizie. Il Salva Casa ammette sempre il cambio di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale, per esempio un passaggio da casa a scopo residenziale a bed & breakfast. Nel caso di cambi tra categorie funzionali diverse – residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale o commerciale – sarà necessario rispettare la conformità alla forma prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’edificio. Spetta poi alle singole regioni definire regole per i cambiamenti di destinazione tra categorie diverse nelle unità immobiliari situate al piano terra o seminterrate

• L’accordo tra governo ed enti locali sblocca infine la modifica delle altezze delle superfici così come previsto dalla nuova legge: la soglia minima passa da 270 a 240 centimetri. Cambiano inoltre l’ampiezza delle singole unità che per un monolocale scende da 28 a 20 metri quadrati mentre per i bilocali passa da 38 a 28 metri quadri.

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