Tassi sui mutui, verso la parità tra fisso e variabile. Quale conviene ora? Il confronto
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Tassi Bce, cosa cambia per i mutui e per i risparmi
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Introduzione
Dopo la decisione della Banca Centrale Europea (Bce), il 30 gennaio scorso, di tagliare il costo del denaro di altri 25 punti base, si è giunti ad un sostanziale "pareggio" tra Eurirs ed Euribor, i due tassi di riferimento per stabilire rispettivamente i mutui a rata fissa e variabile. Come emerge da un’analisi del Corriere della Sera basata su un orizzonte di 5 anni, l’ipotesi di ulteriori riduzioni dei tassi di interesse non è sufficiente a garantire una maggiore appetibilità del variabile
Quello che devi sapere
La distanza tra fissi e variabili
- Con la prima sforbiciata dal 2019, avvenuta nel corso della riunione all’Eurotower il 6 giugno scorso, la distanza tra mutui indicizzati e fissi ha iniziato progressivamente a ridursi. Come evidenziano i dati, a gennaio 2024 l’Euribor a tre mesi valeva 132 centesimi in più rispetto all’Eurirs a 20 anni. Mentre lo scorso 30 gennaio il quinto taglio Bce ha ridotto la distanza a soli 13 centesimi
Per approfondire: La rubrica di Carlo Cottarelli: "Cosa (non) funziona della governance europea"
Tassi in discesa
- Archiviata, per il momento, la fase di rialzi intrapresa dall’istituto centrale di Francoforte con l’obiettivo di contenere l’inflazione a seguito dello scoppio del conflitto tra Russia e Ucraina, i tassi hanno iniziato a raffreddarsi. Come evidenziano dati dell’Associazione bancaria italiana (Abi), a fine gennaio il tasso medio dei mutui calcolato sul totale delle erogazioni è calato al 3,09%. A diminuire è stata anche la discesa dei tassi fissi – tuttora prevalenti nel mercato - tendenza che ha contribuito a un riallineamento con il tasso variabile
La previsione
- Secondo una previsione sull’andamento del costo delle rate per i prossimi 5 anni, il fisso continua a offrire un risparmio maggiore sia per quanto riguarda i finanziamenti a 20 anni sia per quelli a 30. Nella simulazione realizzata dal Corriere, l’ipotesi prende in esame la sottoscrizione di un mutuo da 140mila euro con prima rata a marzo 2025
I calcoli
- Per entrambe le durate, l’analisi sulla rata fissa si basa su un tasso del 3%, valore leggermente più alto rispetto alle medie attuali. Mentre per il variabile, prendendo per buona la previsione di Chatam Financial con aggiornamento del tasso trimestrale, l’Euribor 365 a 3 mesi poggia su uno spread a +0,8% per il finanziamento a 20 anni e a +0,9% per quello trentennale
La situazione di partenza
- Ipotizzando, come detto, che la prima rata venga pagata a marzo 2025, il mutuo ventennale sottoscritto con il tasso variabile costa 29 euro in più del fisso. La forbice è destinata a ridursi fino al sorpasso alla fine di quest’anno, quando il variabile comporta un risparmio di quasi 28 euro. Seguendo la fluttuazione sul costo delle rate, una parità tra fisso e variabile potrà essere raggiunta non prima di marzo 2028. Secondo la simulazione, al termine del quinquennio preso in esame il fisso potrebbe offrire un risparmio di 820 euro
Risparmio sui mutui a 30 anni
- Operando il medesimo confronto su un finanziamento a 30 anni, al termine del quinquennio il risparmio maturato dal fisso arriverebbe a 1.537 euro rispetto al variabile
La scommessa sull’Euribor
- Secondo alcune previsioni, entro l’estate l’Euribor potrebbe scendere sotto il valore dell’Eurirs con un riallineamento tra tassi variabili e fissi di partenza. Fino a quando questi ultimi resteranno intorno al 3% tuttavia resta la convenienza rispetto all’imprevidibilità del variabile. Non sono da escludere infatti rialzi futuri dei tassi così come appare poco probabile la stabilizzazione dell’Euribor sotto il 2%
I mutui a 20 anni oggi
- Secondo un’analisi di mutuiOnline.it effettuata prima dell'ultima riunione Bce, i mutui fissi continuavano a risultare più convenienti con risparmi di circa 40 euro al mese. Ipotizzando un finanziamento da 140mila euro per un immobile che ne vale 200mila, i mutui fissi a 20 anni sono offerti al 2,59% con una rata da 777 euro, quasi un punto in meno rispetto al variabile
I mutui a 30 anni oggi
- Passando ai finanziamenti a 30 anni, a gennaio i mutui fissi riportavano un valore medio del 2,58% con una rata mensile da 559 euro, 88 in più del variabile che sconta un tasso di 116 centesimi più alto
L’atteggiamento delle banche
- In questo scenario, va considerato l'atteggiamento delle banche che continuano a guardare in direzione dei mutui fissi. Una tendenza che trova conferma nei minori spread applicati sull’Eurirs, fino a 50 centesimi in meno rispetto ai corrispettivi sull’Euribor. A influenzare il confronto tra fisso e variabile è infine la presenza dei mutui green che garantiscono condizioni vantaggiose ma solo sulle abitazioni con elevate prestazioni energetiche
Per approfondire: Tassi sui mutui, Abi: prosegue il calo a gennaio. Ecco cosa cambia per chi compra casa