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Sanatorie e regole salva-casa, presentate le linee guida al Mit. Cosa sappiamo

Economia
©IPA/Fotogramma
I titoli di Sky Tg24 del 28 gennaio, edizione delle 13
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I titoli di Sky Tg24 del 28 gennaio, edizione delle 13
00:01:38 min

Introduzione

Il tavolo casa si è riunito oggi al Mit, alla presenza del vicepremier e ministro Matteo Salvini e di decine di soggetti interessati a vario titolo al dossier. Sono state presentate le linee guida interpretative di ausilio all'attuazione del Dl Salva Casa, come supporto agli enti territoriali. Ecco cos’è emerso

Quello che devi sapere

La riunione al Mit

  • "Il Mit – ha spiegato una nota del ministero – ha puntato sulla semplificazione delle regole a vantaggio del cittadino (per esempio, con il silenzio assenso sulle domande edilizie entro 45 giorni); sugli sportelli unici comunali che parleranno con Sovrintendenze e Regioni, evitando che il cittadino giri troppi uffici, potendo sanare anche difformità su immobili vincolati; sulla semplificazione per recupero sottotetti e cambi di destinazione d'uso". In sostanza, secondo Salvini, "da oggi milioni di italiani potranno tornare pienamente proprietari dei loro immobili, comprarli o venderli, con ricadute positive sull'economia: più immobili sul mercato, affitti e prezzi meno cari"

  • Per approfondire: Decreto salva casa, cosa cambia per appartamenti e monolocali

Verifica titoli pregressi

  • Nelle linee guida, che verranno pubblicate prossimamente, sarà chiarito che la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all'ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. Viene pienamente valorizzato, così, il legittimo affidamento del cittadino rispetto all'operato della Pubblica amministrazione che, in occasione delle verifiche pregresse, non abbia mai rilevato motivi ostativi all'ottenimento dei titoli. Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla PA (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai titoli formatisi in virtù di un silenzio assenso (come nel caso della SCIA)

  • Per approfondire: Salva Casa, sanare gli abusi è più facile. Cosa prevede la norma

Utilizzo delle nuove procedure in sanatoria per finalità multiple

  • Le linee guida del Mit chiariscono anche che è possibile attivare un procedimento "a finalità multipla" per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal Dl Salva Casa. A titolo esemplificativo, un cittadino potrà presentare un'unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d'uso dell'immobile condizionato alla sanatoria

Sanatoria delle piccole difformità

  • Le linee guida del Mit specificano la piena operatività del meccanismo in sanatoria disciplinato nel nuovo articolo 36-bis, comma 4 del testo unico edilizia. La nuova procedura prevede che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l'avente titolo presenti una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà a inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. Ogni fase procedimentale è scandita da tempi chiaramente individuati dalla legge e dalla regola del silenzio-assenso

Regolarizzazione varianti ante '77

  • Nelle linee guida si parla anche della regolarizzazione delle varianti ante '77. Per chiarire quali sono i casi per i quali è possibile accedere a questa procedura, si specifica che è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell'ambito dei lavori riconducibili a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le stesse siano state realizzate in data successiva

Semplificazione

  • Le linee guida intervengono poi sugli aspetti di maggiore semplificazione, ravvisabili sia dal lato dei controlli, sia dal lato del trattamento sanzionatorio: per quanto riguarda il primo aspetto, viene definitivamente chiarito che gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati a effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia; per quanto riguarda, invece, il secondo aspetto, viene chiarito che il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro e, quindi, al trattamento sanzionatorio di maggior favore già previsto per l'accertamento di conformità degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA edilizia

Tolleranze e immobili

  • Le linee guida Mit precisano - come esplicitamente previsto dal Dl Salva casa - che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell'unità immobiliare) possono essere fatte valere anche su immobili vincolati

Sanzioni applicabili alle nuove procedure in sanatoria

  • Le linee guida forniscono anche criteri metodologici orientativi a favore dei Comuni per la corretta determinazione delle sanzioni in esame, invitandoli a fare riferimento alle prassi applicative già in uso prima dell'entrata in vigore del Dl Salva Casa. Nel caso in cui il Comune ritenga che l'intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell'immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell'Agenzia delle entrate. Negli altri casi, viceversa, si specifica che le sanzioni - secondo quanto previsto dalla nuova modulistica in corso di adozione - saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell'istanza di SCIA in sanatoria; il conguaglio all'esito della quantificazione dell'incremento del valore venale da parte dell'Agenzia delle entrate

Mutamento della destinazione d'uso

  • Per chiarire come dare attuazione a questa previsione, le linee interpretative di ausilio all'attuazione del Dl Salva Casa predisposte dal Mit chiariscono che queste condizioni devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l'entrata in vigore del Dl Salva Casa. L'obiettivo è evitare qualsiasi margine di ambiguità in merito alle condizioni richieste dai Comuni per i mutamenti di destinazione d'uso, evitando che tali condizioni possano essere derivate implicitamente da strumenti urbanistici approvati prima del Dl Salva Casa, come tali non coerenti con la semplificazione operata dalla riforma

Oneri urbanistici

  • Per chiarire ancora cosa al cittadino spetti o non spetti pagare, le linee guida specificano che nemmeno è dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria, il cui pagamento, in un contesto già urbanizzato e quindi già dotato, per esempio, di strade residenziali, illuminazione e fognature, si risolverebbe in una mera duplicazione di costi a carico del richiedente, senza alcun vantaggio correlato. Come ulteriore ausilio, il cittadino viene informato che l'esonero dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria opera anche in presenza di disposizioni comunali contrarie

Sottotetti

  • Le linee guida Mit, poi, rimarcano come le semplificazioni introdotte dalla riforma potranno operare in tutte quelle regioni che sono già intervenute o interverranno in futuro con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame

  • Per approfondire: Bonus casa 2025, con obbligo di residenza a rischio il 50%. I suggerimenti di Confedilizia

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