Affitti, conviene locazione turistica o contratto registrato? I casi da Firenze a Milano

• L’analisi parte da una ricognizione del numero di abitazioni in 10 grandi città italiane. A Bari nel 2023 il totale era di 5.635, a Bologna 12.702, a Firenze 14.612, a Genova 12.861, a Milano 57.281, a Napoli 15.671, a Palermo 12.721, a Roma 57.128, a Torino 33.027 e a Venezia 6.998.

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• I valori medi più elevati per i canoni medi annui si registrano nelle città di Firenze e di Milano. Nella prima la cifra supera di poco i 20mila euro per i contratti di locazione ordinari transitori, mentre nella seconda si superano i 13mila euro a Milano per i contratti ordinari di lungo periodo 

• Passando all’esame delle locazioni residenziali brevi, si specifica che lo studio esclude le città di Genova e Torino, per le quali non sono disponibili i dati sulle abitazioni adibite a questo tipo di offerta. Restano quindi le altre 8 città

• Poi si vanno a paragonare il numero di annunci attivi nel 2023 su Airbnb per gli alloggi in locazione breve e il numero di abitazioni locate con nuovi contratti registrati nello stesso anno. L’impatto degli immobili offerti in locazione breve “risulta piuttosto elevato”, soprattutto in realtà particolarmente turistiche, come Firenze e Venezia, di dimensione analoga al flusso dei nuovi contratti registrati

• A Venezia, si precisa, il numero di residenze disponibili per una locazione breve su Airbnb nel 2023 era 6.880, molto vicino a quello di abitazioni locate con contratti transitori o di lungo periodo (7mila). Lo stesso vale per il capoluogo toscano: poco più di 11mila alloggi su Airbnb e circa 14mila abitazioni locate con contratto registrato

• Passando a Roma e a Milano: gli alloggi brevi si avvicinano in entrambi i casi a 25mila, quelli con contratto registrato alle 57mila unità. Si evidenzia poi il caso di Napoli, dove gli immobili offerti in locazione breve sono circa 8mila, un numero molto alto se paragonato alle locazioni residenziali, intorno alle 16mila. “Seppure in valore assoluto inferiori, i volumi di abitazioni su Airbnb non sono trascurabili a Palermo, circa 5.600 unità, Bologna, quasi 4mila, e Bari, oltre 2mila”, continua lo studio

• Per capire meglio il fenomeno si deve però confrontare il numero di locazioni con lo stock residenziale complessivo di ogni città, così come censito dagli archivi catastali. Una volta trovata questa percentuale, bisogna specificare quante delle residenze affittate sono adibite esclusivamente a locazioni brevi. Emerge come le cifre più alte siano quelle di Firenze (16,4% immobili in locazione, di cui il 12,7% locazione breve) e Venezia (11,2% di immobili in locazione, di cui addirittura l’11% locazione breve)

• Guardando poi all’aspetto economico, l’analisi si basa sulle stime offerte da Inside Airbnb sul numero medio di notti prenotate e su prezzo medio applicato a notte. Partendo da questi, si evincono i ricavi medi annuali per le locazioni brevi. Questo è il quadro che viene evidenziato:

1. Bari 6.448 euro
2. Bologna 12.069 euro
3. Firenze 23.067 euro
4. Milano 11.584 euro
5. Napoli 8.211 euro
6. Palermo 8.960 euro
7. Roma 19.530 euro
8. Venezia 26.250 euro

• Questi sono invece i dati sul ricavo medio per i canoni di locazione per i contratti registrati:

1. Bari 6.675
2. Bologna 9.923
3. Firenze 15.412
4. Milano 12.869
5. Napoli 7.431
6. Palermo 5.920
7. Roma 11.394
8. Venezia 10.712

• Appare chiaro che quasi nella totalità dei casi nel 2023 è stato più conveniente (anche se di poco) l’affitto turistico breve rispetto a quello più tradizionale. Anche di molto: si pensi a Venezia (dove lo scarto supera i 15mila euro). Firenze (dove si aggira sugli 8mila euro) o Roma (sempre 8mila euro).
• Sono solo due i casi in cui la situazione è diversa: Bari (6.675 euro per le locazioni tradizionali e 6.448 per quelle turistiche) e Milano (12.869 euro per le locazioni tradizionali e 11.584 per quelle brevi).

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