Mercato immobiliare 2026, compravendite in crescita ma a Milano segnali di frenata. I dati

Dalle tensioni internazionali scaturite dal conflitto in Medio Oriente alla risalita dei prezzi su prodotti energetici e materie prime: chi nella prima parte del 2026 si è attivato per comprare casa lo ha fatto muovendosi in un contesto tutt’altro che stabile. Ciononostante, le compravendite registrano nel primo trimestre un incremento di 4,4 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2025, senza particolari distinzioni tra grandi centri e province. 

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A spingere il mercato sono soprattutto le transazioni sulla prima casa che ormai rappresentano tre quarti delle compravendite totali. Aumenti a doppia cifra si rilevano in particolare nel settore delle nuove costruzioni con gli scambi cresciuti del 14,6% in un anno e una quota di mercato raggiunta pari al 6%.

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Nel periodo gennaio-marzo 2026, le famiglie sembrano valutare l’acquisto di una casa con maggiore intenzione rispetto a dodici mesi prima, passando dal 2,5 al 8,5% a conferma di come la domanda di mattone sia solida con ricadute positive sull’intero settore.

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Secondo l’Osservatorio, dal 2024 le compravendite residenziali in Italia registrano un aumento di interesse verso le abitazioni con classi energetiche elevate (A4-B). Gli acquisti di immobili “green” sono passati in due anni dal 6 e all’8% e oltre la metà delle unità ristrutturate (67%) offre prestazioni elevate. Tale criterio si applica alla quasi totalità delle case di nuova costruzione, il 96%, a conferma di come l’efficienza energetica giochi un ruolo sempre più cruciale nelle scelte di investimento per chi compra e per chi vende.

Dall’analisi Nomisma emerge in secondo luogo una fase di stabilizzazione dei prezzi, saliti in un anno dell’1,4% per le abitazioni in “ottimo” stato e dell’1,8% per quelle in “buono” stato. Sui tempi di vendita le pratiche scendono in media sotto i sette mesi e ad un prezzo sempre più omogeneo rispetto a quello di partenza: gli sconti applicati non superano il 10,4%, in calo di due punti su base annua.

Per quanto riguarda il mercato degli affitti, la metà della domanda abitativa punta alle locazioni. Nella prima parte dell’anno in corso i contratti stipulati registrano un rallentamento, con un incremento di 0,3 punti, trainati soprattutto dagli affitti a canone agevolato nelle grandi città. La domanda cresce, anche se a un ritmo più lento, e con essa i prezzi che salgono del 3,3% su base annua, favoriti dalla scarsa offerta di abitazioni disponibili. 

Allargando l’orizzonte sugli ultimi cinque anni, l’Osservatorio calcola che la platea di famiglie in cerca di una casa in affitto si è ampliata di circa 296mila nuclei, un aumento pari al 12%. Differenze significative permangono tra i grandi centri e i mercati intermedi con i primi che registrano canoni tra i 660 e i 780 euro mensili. Il "caro" affitti investe città ad elevata attrattività come Milano, Firenze e Roma dove i canoni toccano punte di 1.200 euro al mese. Nei centri più piccoli, invece, il prezzo delle locazioni oscilla tra i 530 e i 590 euro, comunque in salita per lo squilibrio tra domanda e offerta.

Un caso peculiare è rappresentato da Milano, unica tra le grandi città italiane dove il mercato residenziale ha registrato due anni di flessione ritrovando solo nel 2025 il segno “più” con le compravendite cresciute del 4,9%. L’incremento, più blando rispetto a Roma e alla media nazionale (+6,2%), ha ritrovato slancio nel primo trimestre 2026: +7,1%, circa due punti sopra la Capitale e tre sopra la nazionale. 

A differenza degli altri centri, tuttavia, l’indice di performance sulle compravendite a Milano registra una battuta d’arresto con previsioni negative degli operatori sul secondo semestre dell’anno. Il rallentamento congiunturale investe soprattutto il mercato degli affitti con i canoni medi che già nel periodo gennaio-giugno 2026 sono calati di oltre mezzo punto sul 2025. Le zone centrali costano in media 318 euro al metro quadro annuo mentre l’estrema periferia si attesta sui 126 euro.

Cosa aspettarsi dunque per i prossimi mesi? Nomisma rileva come il rallentamento del credito potrebbe contribuire ad una moderazione delle transazioni future. Dopo l’impennata delle compravendite nel 2025 e la stabilizzazione in corso, il prossimo anno potrebbe avere luogo una flessione per poi rimbalzare nel 2028. Ciononostante, i volumi si manterranno sopra i livelli pre-pandemia, segno di una ritrovata dinamicità nelle transazioni. Sul fronte dei prezzi, infine, per il 2027 proseguirà il rialzo ma ad intensità più contenuta, anticamera di un mercato che si avvia ad essere "più maturo e selettivo".

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