Cedolare secca o tassazione ordinaria? Quale regime fiscale conviene di più a chi affitta

• A livello soggettivo, la cedolare secca è attivabile da persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali su immobili a uso abitativo, riconducibili alle categorie catastali A1-A11 ad eccezione di A10. Da questa opzione sono esclusi invece gli immobili adibiti ad attività imprenditoriali. L’adesione all’imposta sostitutiva è valida sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi. In caso di proroga, la comunicazione deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza o dalla proroga precedente. In caso di revoca della cedolare, il proprietario è soggetto al versamento dell’imposta di registro

• Il proprietario di un immobile che opta per la cedolare secca pagherà la stessa percentuale a prescindere dal reddito personale. Le aliquote basate su questa tipologia di imposta sono più basse (10%) per le locazioni a canone concordato che prevedono una durata di 3+2 anni. A seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo a nuove condizioni della locazione oppure la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazione, il rinnovo “tacito” rispetta le medesime condizioni per un ulteriore biennio

• Nel caso di cedolare secca applicata a un contratto a canone concordato, il proprietario gode di uno sconto del 25% dell’Imu ma non può aggiornare il canone di locazione in base all'andamento dell’inflazione, facoltà riconosciuta invece nel regime di tassazione ordinaria

• In secondo luogo, la cedolare secca si attesta al 21% per le locazioni a canone libero dove le parti decidono autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario. Per questa tipologia la legge stabilisce una durata minima del contratto di 4 anni e rinnovo automatico per ulteriori 4 (4+4). Un’aliquota simile si applica inoltre agli affitti brevi con durata non superiore a 30 giorni. In questo caso l’opzione della cedolare è riconosciuta entro il limite massimo di 4 appartamenti affittati

• Per le locazioni brevi in case affittate oltre la prima, la cedolare secca sale al 26%. In questo caso non è necessaria la registrazione del contratto

• Chi opta per la cedolare secca è esente dal versamento dell’imposta di registro, contributo “una tantum” dovuto al momento della registrazione del contratto da corrispondere entro 30 giorni dalla stipula. Tramite la cedolare vengono annullate le imposte di bollo per la registrazione, la risoluzione o la proroga

• Di norma, il regime fiscale applicato ai canoni d’affitto degli immobili segue gli scaglioni Irpef con le aliquote che variano in base al reddito personale dichiarato

• Salvo modifiche nella Legge di bilancio, attualmente l'aliquota Irpef più bassa al 23% si applica ai redditi fino a 28mila euro. Per chi percepisce tra i 28.001 e i 50mila euro invece scatta l’aliquota al 35%. Sul secondo scaglione nelle scorse settimane è circolata l’ipotesi di un taglio di 2 punti al 33% ma come ribadito dal viceministro all’Economia Maurizio Leo molto dipenderà dai fondi in arrivo tramite la mini-proroga del concordato preventivo biennale. L’aliquota Irpef più alta al 43% si applica ai contribuenti che percepiscono redditi superiori ai 50mila euro. Secondo questo principio, il locatore che dichiara più di 50mila euro di reddito sarà soggetto ad una tassazione del 43% e potrebbe trovare vantaggioso virare sull’imposta sostitutiva

• Essendo scorporata dal reddito personale, tramite la cedolare secca il reddito derivante dai canoni d’affitto non può contare su deduzioni o detrazioni, come per esempio quelle riconosciute con l'accesso ai bonus edilizi. Di conseguenza, per un proprietario con reddito basso che affitta  l'immobile e ha eseguito lavori di ristrutturazione, potrebbe risultare più vantaggioso optare per la tassazione ordinaria Irpef 

Per approfondire. Irpef, aliquote 2025: chi rischia di pagare più tasse. La simulazione