Mercato immobiliare, crescita nel secondo trimestre ma crollo a Milano: i dati nelle città

• È quanto emerge dai dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate sull’andamento delle compravendite residenziali al secondo trimestre 2024, evidenziando una ripresa che arriva dopo sei trimestri di variazioni negative ininterrotte e che riguarda tutte le aree territoriali, anche se più marcata nelle aree del Nord e nel Centro

• Analizzando gli acquisti di immobili, emerge che per il 71% dei casi sono stati effettuati da chi ha fruito dell’agevolazione fiscale 'prima casa', in aumento di sette punti rispetto al Q2 2023. E crescono gli acquisti con mutuo ipotecario (41%), anche alla luce del calo del tasso di interesse medio che dal 4,31% del Q2 2023 è sceso al 3,70%

• Il trimestre è trainato dai comuni minori (+1,6%), con i capoluoghi che crescono meno (+0,2%). Infatti, nelle otto principali città italiane per popolazione, i dati delle compravendite di abitazioni riportati nella nota trimestrale dell’Agenzia delle Entrate evidenziano una variazione tendenziale annua lievemente negativa, contrariamente al dato nazionale
  

• Le grandi città che crescono sono Genova (+3,9%), Roma (+3,4%) e Palermo, con un incremento più lieve (+0,7%). Segue con un lieve calo Napoli (-0,9%), quindi Torino (-2,0%) e Bologna (-2,5%). Chiudono invece con un calo più marcato Milano (-7,3%) e Firenze (-8,1%)
  

• Nel report vengono specificate le condizioni che hanno portato ai risultati di Roma e Milano, diametralmente opposti. La ragione del dato della Capitale è spiegata anche dal calo delle locazioni di lungo periodo a canone libero, scese dell’1,3%, mentre quelle a canone concordato sono scese del 19,5%. Storia diversa, invece, nel capoluogo lombardo, dove le locazioni ordinarie di otto anni sono aumentate dell’1% mentre quelle a canone concordato addirittura del 153%. Un dato, quest’ultimo, che resta comunque basso: sono infatti appena 948 i contratti effettuati nel trimestre
  

• Altro dato interessante è la quota di prime case presenti, salite al 71% del totale, con un aumento di circa sette punti rispetto al 2023. Dall’altro lato, invece, crollano gli acquisti di case nuove, scese al 14,7%, con gli acquisti in cantiere fermi al 6,4% del totale. Non una buona notizia per il settore delle costruzioni
  

• "Dopo 6 trimestri di variazione negativa, che ha caratterizzato il periodo che va dall’ultimo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, le compravendite ritornano a posizionarsi in territorio positivo -commenta Diego Vitello, research manager di Gabetti property solutions-. Questo perché è stata ormai superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse"
  

• Questo secondo trimestre dell’anno, per il manager, "si potrebbe definire 'l’anno zero' del mercato residenziale italiano, in cui i due parametri economici, che avevano messo alla finestra tante famiglie nell’acquisto dell’abitazione, hanno imboccato un’inversione di tendenza positiva. L’inflazione è di fatto quasi del tutto rientrata in quel paramento target del 2% deciso dalla Bce, mentre i tassi di interesse stanno facendo un percorso di discesa più lento, meno repentino rispetto all’aumento degli ultimi due anni, ma con un percorso di tagli ormai ben definito. Dopo il taglio dello scorso giugno, infatti, l’ultima riunione del Consiglio direttivo della Bce del 12 settembre ha deciso un nuovo taglio dei tassi di interesse portando il tasso di rifinanziamento principale da 4,25% a 3,65% (lo scorso giugno da 4,50% a 4,25%)"
  

• In ogni caso, osserva Vitiello, "al processo di disinflazione e al percorso di taglio dei tassi di interesse, va aggiunto che il modello abitativo è in profondo cambiamento con nuove esigenze che stanno spingendo molte famiglie a cambiare la propria abitazione, anche per effetto dei cambiamenti demografici”
  

• A questo proposito, infatti, i dati dell’Agenzia delle Entrate ci mostrano che a crescere sono soprattutto le compravendite di bilocali e di grandi tagli. I primi a titolo di investimento o per giovani coppie e single (quest’ultimi una categoria sempre più in aumento), i grandi tagli perché le famiglie ricercano spazi più ampi per ospitare nuove funzioni d’uso. Ma è bene ricordare che nel mercato residenziale le nuove esigenze non sottraggono le precedenti, ma si sommano, aumentandone la complessità e, quindi, le opportunità, del mercato. Per il futuro - conclude Vitello - ci aspettiamo di navigare in acque più sicure che ci porteranno verso un secondo semestre ancora più positivo"
  

Per approfondire: Case, nel 2024 le compravendite immobiliari segnano -7,2%: ecco i motivi del calo