Introduzione
Un report del Centro studi di MoneyFarm ha analizzato la scelta migliore tra le case, i Buoni del Tesoro Poliennali e i fondi pensione per investire. Il mattone è uno degli investimenti preferiti, specie se si parla di locazione: i dati evidenziano l'aumento del 28% su base annuale nel solo 2023. Da non tralasciare, però, la presenza di rischi: tali investimenti, infatti, sono meno liquidi e flessibili rispetto a quelli effettuati con altri strumenti finanziari, richiedono un capitale iniziale significativo e non possono essere facilmente frazionati.
Btp e fondi pensione hanno invece il vantaggio di essere convenienti dal punto di vista fiscale e, specie per i titoli, di generare da subito ricchezza. Gli investimenti, come sottolinea Moneyfarm, sono molto simili ma a decidere è l’inflazione: se un proprietario riesce ad adeguare i canoni d’affitto al 100% dell’inflazione, l’investimento immobiliare può superare il rendimento del Btp dopo dieci anni. Discorso diverso per le case in centri come Milano e Roma, dove ci sono costi d’acquisto più alti e quindi tempi più lunghi
Quello che devi sapere
L’investimento migliore
- Btp, fondi pensione o mattone? È questa la scelta alla quale vengono sottoposti gli italiani, indecisi se fare una scelta classica di investimento oppure un’altra dai contorni non sempre facili da circoscrivere. Su questo si è concentrato un lungo report del Centro studi di MoneyFarm
Per approfondire: Btp, cresce interesse verso titoli a scadenza lunga. Perché potrebbero convenire
L’investimento nel mattone
- Nonostante il calo delle compravendite immobiliari, il mattone resta uno degli investimenti preferiti, specie se si parla di locazione: i dati dicono che nel 2023 sono aumentati del 28% su base annuale, con le abitazioni che rappresentano il 46% della ricchezza lorda delle famiglie sul totale del 55% di attività non finanziarie
I vantaggi di investire nel mattone e i dati
- Ma quali sono i vantaggi di investire nel mattone? Da un lato, offre vantaggi dal punto di vista successorio, poiché i beni immobili fanno automaticamente parte dell’asse ereditario; dall’altro, affitti e prezzi di vendita tendono a rivalutarsi con l’inflazione
- Attenzione però, perché gli ultimi dati Istat mostrano che dal 2010 ad oggi, l’indice dei prezzi delle abitazioni è cresciuto solo per gli immobili di nuova costruzione (+24%), mentre per le abitazioni esistenti i prezzi sono calati del 16%
I rischi
- Investire nel mattone, però, comporta anche dei rischi, visto che sono meno liquidi e flessibili rispetto ad altri strumenti finanziari, spesso richiedono un capitale iniziale significativo e non possono essere facilmente frazionati.Tra le difficoltà da valutare ci sono anche la gestione dell’immobile, il rischio di morosità e le spese straordinarie
Il fattore città
- A fare la differenza, poi, è anche la città nella quale si investe. Nei grandi centri italiani il rendimento è leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati. A questo proposito Moneyfarm prende a riferimento l’abitazione media di Milano e quella media di Roma: la prima garantisce il rendimento netto maggiore, calcolato come rapporto tra il canone medio (al netto di IMU e cedolare secca) e il costo effettivo d’acquisto (comprensivo di imposte, spese notarili e di mediazione immobiliare)
- In base a questo calcolo, il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si aggira intorno al 3,1%, mentre a Milano e Roma, complici i costi d’acquisto più elevati, il rendimento scende rispettivamente al 2,7% e al 2,9%
Btp e fondi pensione
- Discorso diverso, invece, per quanto riguarda Btp e fondi pensione, che sono più semplici da gestire e offrono maggiore liquidità. Questa tipologia di investimenti, inoltre, consente investimenti progressivi nel tempo, anche se il loro valore può oscillare in base all’andamento dei tassi d’interesse e dei mercati finanziari
Il vantaggio
- Come segnala Moneyfarm, una peculiarità di Btp e immobili è che possono generare un flusso di reddito quasi immediato, come cedole o canoni d’affitto, mentre i fondi pensione offrono una rendita soltanto al raggiungimento dell’età pensionabile. Dal punto di vista fiscale, Btp e fondi pensione sono certamente più agevolati rispetto agli immobili, per i quali si discute periodicamente di possibili aumenti delle imposte, da considerare come modifiche al valore catastale
Il rendimento
- Ma qual è il rendimento dei titoli? Il BTP più lungo attualmente sul mercato (scadenza 2072) offre una cedola lorda del 2,15% mentre quella effettiva, considerando che il prezzo di acquisto è inferiore al valore nominale e al netto della ritenuta fiscale, è di poco superiore al 3,1%, non molto lontana dal rendimento netto medio di un immobile in locazione a livello nazionale
Fattore inflazione
- A decidere tutto, però, è l'inflazione e la capacità degli immobili di adeguare i canoni di affitto e il prezzo di vendita all’aumento dei prezzi. Come rileva Moneyfarm, se un proprietario riesce ad adeguare i canoni d’affitto al 100% dell’inflazione, l’investimento immobiliare può superare il rendimento del BTP dopo dieci anni. Discorso diverso per città come Milano e Roma, dove ci sono alti costi d’acquisto e tempi più lunghi: nel breve resta conveniente sempre il BTP
Il confronto con i fondi pensione
- E con i fondi pensione invece? In questo, prima di valutare qualsiasi confronto, è opportuno valutare la linea di rischio scelta. Se per esempio si immagina uno scenario in cui i canoni immobiliari si rivalutano al 75% dell’inflazione, sottolinea Moneyfarm, un fondo pensione con un profilo di rischio basso (focalizzato su obbligazionario governativo europeo) potrebbe generare un rendimento simile a quello di un immobile a 40 anni (180.635 euro contro 174.119 euro)
- Costi decisamente più alti, invece, per un profilo di rischio alto (focalizzato su azionario globale), nel quale il fondo pensione potrebbe superare notevolmente il rendimento immobiliare, arrivando a 540.339 euro
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