Mutui, come cambia la rata mensile in base al profilo del richiedente: cosa sapere

• Nei mutui la voce "costi" si compone in primo luogo della provvista che nella tipologia variabile è ancorata all'indice Euribor mentre in quella fissa dipende dall'Eurirs. Poi c'è il costo dello spread, la maggiorazione applicata al parametro di riferimento. Il valore applicato dalla banca fa leva sul grado di rischiosità e di interesse del cliente e non sempre è palese

• La prima valutazione della banca guarda alla sostenibilità del debito e si basa sul rapporto tra la rata e il flusso di entrate mensili del richiedente. In questo caso l'istituto emette un giudizio secco e il rapporto non incide sullo spread

• Nell'ipotesi che la rata sia ritenuta sostenibile, un primo elemento da considerare è il loan to value (Ltv), cioè il rapporto tra la cifra chiesta in prestito e la garanzia. Quest'ultima è il valore della casa che non corrisponde necessariamente al prezzo di acquisto ma viene determinata dal perito della banca. Per i finanziamenti con Ltv superiore a 80 entrano in campo ulteriori garanzie rispetto alla casa quali le polizze assicurative complementari, le fideiussioni di terzi o nel caso di under 36 il ricorso al fondo pubblico Consap

• Nei mutui a rata variabile la maggiorazione sul parametro di riferimento dipende dalla durata del prestito. Maggiore è l'arco temporale necessario per ripagare il finanziamento maggiore sarà lo spread. Da un paio di anni questo criterio non viene applicato per i mutui a rata fissa perché il parametro di riferimento (Eurirs) segue un andamento opposto e tende a costare di più per i periodi brevi

• Un terzo aspetto che definisce la rata del mutuo ruota intorno all'età di chi lo richiede. Diverse banche sono disposte a offrire condizioni più vantaggiose a chi ha meno di 36 anni. Profili che rispondono a questa età anagrafica sono considerati come clienti in grado di consolidare nel tempo la propria posizione economica e diventare, potenzialmente, fruitori dei prodotti di investimento dell'istituto stesso

• Un ulteriore aspetto rilevante destinato a pesare di più con l'approvazione della direttiva Ue sulle Case green è la classe energetica dell'immobile. Lo spread del mutuo cala per abitazioni di classe A, B o superiori che hanno ultimato lavori di riqualificazione tramite il Superbonus. Una casa nuova o che ha subìto interventi di efficientamento energetico riduce i rischi di un deprezzamento e risulta più appetibile

• Come riporta un'analisi del Corriere della Sera, ipotizzando un mutuo standard da 140mila euro per l'acquisto di una casa da 200mila con durata 25 anni, il finanziamento viene offerto al 3,10% di tasso nominale, pari a una rata di 671,20 euro al mese. L'entità della rata varia di poco nel caso di un Ltv inferiore (da 70 a 50 si riduce a 667,50 euro) mentre si amplia nell'ipotesi di un Ltv sopra 80. Nel caso di un Ltv 100 il tasso sale al 4,25% e la rata a 758,43 euro

• L'analisi del quotidiano calcola che un mutuo da 140mila per una casa da 200mila ma a 20 anni costa sempre il 3,10%, con rata da 783,46 euro mentre a 30 anni costa sempre il 3,10%, con rata da 597,82. In realtà lo spread reale su un mutuo a 30 anni è circa 20 centesimi più alto rispetto a quello del ventennale, ma la quotazione atipica dell’Eurirs fa sì che il conto finale si equivalga

• Il finanziamento "green" a 25 anni costa il 2,70%, con un risparmio di 40 centesimi rispetto al mutuo standard e una rata di 642,26 euro. Un finanziamento da 140 mila euro può costare dal 2,65% (tasso per Ltv 50 e mutuo green) al 4,25% (tasso Ltv 100 per un 40enne per casa non green) e la rata oscillare da 639 a 758 euro

Per approfondire:

Mutui: tassi medi ai minimi da 18 mesi, ma la discesa si è fermata. Il report