Bed and breakfast in condominio, quali norme e obblighi osservare per chi vuole gestirlo
Il Sole 24 Ore, rispondendo a un quesito, ha fornito istruzioni per i proprietari che desiderano trasformare il proprio appartamento in un b&b all’interno di uno stabile. Dalla destinazione d’uso dell’immobile al regime fiscale per l’attività classificata come “a conduzione familiare”, alcune regole hanno valenza nazionale mentre altre - come la capienza degli ospiti o il numero delle stanze - si differenziano in base alle regioni
Il mercato dei bed and breakfast cresce per numero e varietà offrendo ai turisti un’alternativa agli alberghi tradizionali. Nel rispondere a un quesito Il Sole 24 Ore ha ripercorso le regole per chi vuole aprire e gestire un b&b in condominio. Ecco quali norme occorre rispettare
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Il bed and breakfast anche se aperto dentro un condominio è considerato come un'attività a conduzione familiare a carattere saltuario e non un'impresa. Pertanto il proprietario o il conduttore di un contratto d'affitto compatibile non è tenuto ad aprire la partita Iva o ad iscriversi al registro delle imprese alla Camera di Commercio. La tassazione avviene tramite cedolare secca con l'aliquota del 21%
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L'apertura dell'attività può passare senza l'autorizzazione preventiva dell'assemblea di condominio a patto che il regolamento firmato da tutti i proprietari non vieti espressamente il b&b. In una sentenza del 2014 la Cassazione ha chiarito che l'eventuale divieto per attività commerciali in uno stabile si estende anche per i b&b. In questo caso solo i condòmini possono autorizzare con voto unanime la modifica del testo
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Il futuro proprietario del bed & breakfast deve accertarsi che l'appartamento che intende convertire abbia una destinazione d'uso abitativa. Non sarà possibile avviare l'attività di b&b se l'immobile ha una destinazione d'uso di ufficio
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Spetta a ciascuna regione disciplinare le norme sui b&b ma negli ultimi anni tutte hanno previsto la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Per avviare l'attività il gestore deve consegnare il modulo allo sportello unico delle attività produttive del Comune allegando una serie di documenti come la planimetria dell'immobile, il contratto di proprietà e l'assicurazione di responsabilità civile
Regole sparse anche per il numero massimo di ospiti consentiti nel b&b: si va dai 6 di Valle d'Aosta, Molise, Piemonte ed Emilia-Romagna ai 20 della Sicilia
Ci sono poi regole comuni per tutte le regioni come la dimensione delle camere che deve essere compresa tra gli 8 e 14 metri quadrati. L'accesso alle stanze da letto sono dirette senza comunicare con altre camere e almeno un bagno è destinato esclusivamente agli ospiti. Sono necessari i requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari e gli impianti dell'appartmento come il riscaldamento devono risultare a norma tramite certificazione
Il proprietario del bed and breakfast in condominio è tenuto a tenere quotidianamente pulite le camere e tutti gli ambienti comuni, provvedere al ricambio della biancheria tre volte a settimana ed è tenuto a chiudere tassativamente la struttura un determinato numero di giorni all'anno anche non consecutivi
Nei b&b non è previsto il servizio cucina anche se l'ospite può avere a disposizione una macchinetta del caffè in camera o negli spazi comuni. La colazione prevede prodotti confezionati anche se negli ultimi anni i regolamenti territoriali hanno ammesso l'uso di prodotti freschi, preferibilmente a chilometro zero
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Come ribadito anche da una sentenza del Tribunale di Catania del 2020, avviare un b&b non determina per il proprietario alcun aumento delle spese condominiali che continuano ad essere calcolate in base al valore della proprietà, solitamente espresso in millesimi
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Per il proprietario e gli ospiti all'interno del condominio vale il divieto di rumori molesti. Per le abitazioni il limite massimo tollerato è di 3 decibel nelle ore notturni e 5 decibil in quelle diurne. Chi soggiorna nel b&b è tenuto a osservare il regolamento condominiale pena una sanzione fino a 800 euro
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