Manovra 2027, bonus casa e cedolare secca al 5%: il governo cerca le coperture

Una delle voci più consistenti riguarda la proroga delle detrazioni per i lavori sugli immobili. In assenza di nuovi interventi, dal 2027 le aliquote di ecobonus, sismabonus e bonus ristrutturazioni ordinario scenderebbero dal 50% al 36% per le abitazioni principali e dal 36% al 30% per gli altri immobili. A rischio anche il bonus mobili, che agevola l’acquisto di arredi ed elettrodomestici collegati a determinati lavori edilizi. Per mantenere l’attuale sistema di incentivi, comprese le agevolazioni per gli acquisti destinati alla casa, sarebbero necessari circa 500 milioni di euro. 

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La proroga contribuirebbe a dare continuità agli investimenti di famiglie e proprietari, sostenendo al tempo stesso imprese edili, artigiani e operatori dell’arredamento. La maggioranza valuta inoltre il ripristino dell’ecobonus al 65% per interventi come l’installazione di pompe di calore, sistemi ibridi e cappotti termici. Il costo aggiuntivo è stimato in circa 50 milioni di euro all’anno. Nel complesso, il capitolo delle detrazioni per la casa raggiungerebbe così 550 milioni.

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Per sostenere la riqualificazione degli edifici potrebbe essere rafforzato anche il Conto termico, destinato a finanziare interventi sia della pubblica amministrazione sia dei privati. L’ipotesi sul tavolo prevede una dotazione compresa tra 700 e 800 milioni di euro, da coprire attraverso la flessibilità europea legata alle misure energetiche. L’obiettivo è incentivare la sostituzione degli impianti meno efficienti e ridurre i consumi degli edifici pubblici e privati. Risorse aggiuntive potrebbero inoltre essere inserite nella Manovra per finanziare gli interventi previsti dal Piano casa. Importi e modalità operative sono ancora da definire.

Tra le proposte della maggioranza c’è la riduzione dal 10% al 5% della cedolare secca sugli affitti a canone concordato, sostenuta da Noi Moderati. La misura punta a rendere più conveniente la locazione di lungo periodo e ad ampliare la disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili, soprattutto nelle grandi città. Il canone concordato viene determinato sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, che stabiliscono le fasce di prezzo in funzione della zona e delle caratteristiche dell’immobile. La cedolare secca consente, in presenza dei requisiti previsti, di sostituire l’Irpef e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva, evitando anche le imposte di registro e di bollo sul contratto. Secondo le stime considerate, l’aliquota al 5% potrebbe riguardare circa 257 mila nuovi contratti stipulati nel 2027, con un costo per l’erario di circa 100 milioni di euro. Per i proprietari, il risparmio sarebbe significativo. Su un canone annuo di 8.400 euro, pari a 700 euro mensili, la cedolare passerebbe da 840 a 420 euro, con un beneficio di 420 euro. Per un affitto di 12 mila euro all’anno, equivalente a mille euro al mese, l’imposta scenderebbe da 1.200 a 600 euro. Si tratta di esempi riferiti alla sola imposta sostitutiva, validi nell’ipotesi di approvazione della nuova aliquota e nel rispetto delle condizioni di legge. 

L’incentivo potrebbe favorire il ritorno sul mercato residenziale di immobili oggi destinati alle locazioni turistiche. Le associazioni dei proprietari hanno accolto favorevolmente la proposta, chiedendo però maggiori garanzie contro la morosità e tempi più rapidi per rientrare in possesso degli immobili. Unioncasa ha inoltre sottolineato l’opportunità di riservare l’agevolazione ai contratti concordati. La riduzione al 5% non è stata approvata: fino all’eventuale entrata in vigore di nuove disposizioni, resta applicabile l’aliquota del 10% per i contratti che rispettano i requisiti previsti.

Un’altra ipotesi riguarda la reintroduzione della cedolare secca al 21% per gli affitti dei piccoli negozi, già sperimentata con la Manovra del 2019. La misura potrebbe interessare circa 1,5 milioni di esercizi commerciali, per canoni complessivi pari a 1,3 miliardi di euro, con un costo stimato di 170 milioni. L’agevolazione punta ad alleggerire il peso fiscale sulle locazioni commerciali, sostenendo le attività di prossimità in una fase in cui il costo degli spazi rappresenta una delle difficoltà per gli esercenti. Sommando questa misura ai 100 milioni ipotizzati per la cedolare sugli affitti concordati, il conto arriverebbe a 270 milioni. Con i 550 milioni destinati alle detrazioni edilizie, il costo delle principali proposte raggiungerebbe circa 820 milioni di euro.

Il pacchetto potrebbe comprendere anche la riapertura dei termini per le agevolazioni destinate agli acquirenti under 36 con un Isee inferiore a 40mila euro. Gli incentivi, introdotti dal decreto-legge 73/2021, non sono stati rinnovati dal 2025. Il precedente sistema prevedeva l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, un credito d’imposta pari all’Iva versata per l’acquisto di un’abitazione nuova e l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti per comprare, costruire o ristrutturare casa. Il ripristino delle misure costerebbe almeno 160 milioni di euro. L’intervento consentirebbe di ridurre le spese iniziali della compravendita, ma non risolverebbe gli altri ostacoli all’acquisto, dalla necessità di disporre di un anticipo alle condizioni richieste per ottenere un mutuo.

Tra le questioni ancora aperte figura l’applicazione della cedolare secca agli affitti abitativi quando l’inquilino è un’impresa. Il tema è al centro di un contenzioso che attende un chiarimento dalle Sezioni unite della Corte di cassazione. Secondo le stime disponibili, un’eventuale estensione del regime agevolato potrebbe costare fino a 200 milioni di euro all’anno. Nelle scorse settimane si è inoltre discusso di ridurre dal 10% al 5% l’Iva sugli affitti da costruttore, ma anche questa ipotesi resta da definire. L’eventuale inserimento di ulteriori agevolazioni potrebbe quindi portare il costo complessivo del pacchetto oltre il miliardo. Il Governo deve fare i conti con margini di bilancio limitati e con la necessità di reperire circa 5 miliardi di euro di coperture per la Manovra. Il leader di Forza Italia Antonio Tajani ha richiamato l’esigenza di coinvolgere il mondo finanziario, citando anche Cassa depositi e prestiti. La decisione finale dipenderà dalla possibilità di conciliare il sostegno alle ristrutturazioni, l’incentivo agli affitti di lungo periodo, l’accesso dei giovani alla proprietà e la riqualificazione energetica con gli equilibri della finanza pubblica. 

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