Ora che il Piano casa è legge, chi ne trarrà beneficio?

C'è una famiglia tipo che in Italia conosciamo tutti, magari perché è la nostra. Guadagna troppo per avere diritto a una casa popolare e troppo poco per permettersi un affitto a Milano, a Roma o a Bologna. I tecnici la chiamano fascia grigia, un nome burocratico per una condizione molto concreta, quella di oltre un milione di famiglie per cui il canone di locazione si mangia in media il 35 per cento dello stipendio netto, e per i più giovani anche di più. Il Piano Casa approvato definitivamente dal Senato il primo luglio nasce dichiaratamente per loro. Ed è già una notizia, perché da decenni la politica abitativa italiana viveva di bonus, proroghe e fondi d'emergenza, mai di un disegno. Cosa c'è davvero nel piano L'impianto poggia su tre gambe. La prima è la più concreta e anche la più urgente, ristrutturare circa sessantamila alloggi popolari oggi inagibili o comunque non assegnabili, con poco meno di un miliardo fino al 2030 e un commissario straordinario per accelerare i cantieri. È la parte meno glamour e forse la più “fattiva” del provvedimento, perché quelle case esistono già, non consumano suolo e stanno vuote mentre centinaia di migliaia di famiglie aspettano in graduatoria. La seconda gamba concentra le risorse nazionali ed europee oggi disperse tra mille rivoli dell'housing sociale. La terza, la più ambiziosa, chiama i privati. Banche, fondi e imprese avranno procedure rapide, conferenze dei servizi con tempi contingentati e premi volumetrici, in cambio dell'obbligo di destinare la maggior parte degli alloggi realizzati a prezzi o canoni più bassi di almeno un terzo rispetto al mercato. C'è anche il rent to buy per chi non ha risparmi da anticipare, un affitto agevolato che dopo qualche anno può trasformarsi in acquisto. Il precedente che tutti evocano Il paragone che circola è quello con il piano INA-Casa del dopoguerra, quando l'Italia di Fanfani costruì case per centinaia di migliaia di famiglie facendone insieme politica sociale e volano occupazionale. Il confronto lusinga il governo ma va maneggiato con cura. Allora lo Stato costruiva in proprio, con risorse dedicate e un'urbanistica che accompagnava l'espansione delle città. Oggi lo Stato fa un mestiere diverso, crea le condizioni perché costruiscano altri. Non è necessariamente un male, i tempi sono cambiati e il debito pubblico pure, ma significa che il successo del piano dipenderà dal fatto che per un investitore i conti tornino. Il compromesso Un piano casa rivolto davvero ai più fragili non attirerebbe un euro di capitale privato, perché chi non può pagare l'affitto non genera rendimento. Per coinvolgere i privati bisogna quindi puntare su chi un reddito ce l'ha, anche se insufficiente per il mercato libero. È esattamente ciò che il piano fa, e che spiega l'ampliamento della platea a insegnanti, infermieri e forze dell'ordine, categorie con stipendi certi e affidabili. È una scelta legittima e persino razionale. Ma è una scelta, e andrebbe raccontata come tale. Il rischio, che parte del mercato e delle opposizioni hanno già sollevato, è che l'equilibrio resti ambiguo. I costruttori lamentano che la corsia veloce riservata alle operazioni sopra il miliardo di euro favorisca i grandi fondi e tagli fuori le imprese italiane di media taglia. Le Regioni rivendicano competenze. E i valori calmierati calcolati sui listini ufficiali rischiano, in alcuni contesti urbani, di rendere i progetti semplicemente non convenienti, il che vorrebbe dire tante convenzioni firmate e pochi cantieri aperti. I numeri che misureranno la promessa Qualche cifra aiuta a capire la distanza da colmare. In Italia gli alloggi in affitto sono circa il 13 per cento dello stock abitativo, molto meno che in Francia e Germania, e quelli a canone calmierato appena il 2,4 per cento contro una media europea intorno all'8. Il residenziale pesa solo l'8 per cento degli investimenti immobiliari istituzionali, in Europa un quarto. Perfino i permessi di costruire raccontano la stessa storia, 0,2 metri quadrati autorizzati per abitante contro 1,1 in Francia. Sono i dati portati all'assemblea di Confindustria Assoimmobiliare, e dicono una cosa semplice. Il problema italiano non è solo di prezzi, è di offerta che non c'è. Centomila alloggi in dieci anni, se arriveranno tutti, sono un passo nella direzione giusta ma non un traguardo, considerando che le sole famiglie in graduatoria per una casa popolare si contano a centinaia di migliaia. E buona parte dei dieci miliardi non è denaro fresco ma riprogrammazione di fondi già esistenti, tra coesione e PNRR, un'operazione legittima che però ridimensiona l'enfasi. Il Piano Casa merita dunque un giudizio laico. Ha il merito raro di trattare l'abitare come un'infrastruttura del Paese, al pari di una ferrovia o di una rete elettrica, perché una casa accessibile vicino al posto di lavoro è ciò che permette a un'economia di funzionare. Ha il limite di promettere molto a una platea che, per come è stata pensata, non potrà includere i più deboli, e di affidare quasi tutto alla fase attuativa, ai decreti, ai Comuni, a un commissario. Tra dieci anni sapremo se è stato l'inizio di una stagione o l'ennesimo piano rimasto sulla carta. Nel frattempo il metro di giudizio più onesto non saranno gli annunci ma una domanda semplice. Quante chiavi sono state consegnate, e a chi.

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Andrea Bignami