Bonus casa, sconto si riduce per chi ristruttura solo con preliminare d'acquisto

Come sottolinea Il Sole 24 Ore, nonostante i numerosi chiarimenti arrivati dall’Agenzia delle Entrate dopo la revisione complessiva dei bonus edilizi operativa dal 2025, la posizione del promissario acquirente resta fragile. In mancanza di aperture ufficiali, oggi poco probabili con l’attuale impianto normativo, una parte consistente degli incentivi rischia di ridimensionarsi.

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È una situazione tutt’altro che rara: per accorciare i tempi, venditore e acquirente concordano l’avvio dei lavori subito dopo il compromesso. Tra preliminare e rogito possono trascorrere diversi mesi, un intervallo spesso sufficiente per completare, o quasi, gli interventi di recupero dell’abitazione. Tuttavia, con le regole in vigore dal 2025, chi si muove in questo modo deve mettere in conto l’aliquota ordinaria del 36%, se vuole evitare contestazioni.

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L’accesso alla detrazione maggiorata è subordinato al rispetto di due condizioni precise: il soggetto che sostiene le spese deve avere la residenza nell’immobile e deve essere titolare di un diritto reale, in genere la proprietà. Sul primo punto l’amministrazione finanziaria, con la circolare n. 8/E dello scorso giugno, ha ammesso che l’abitazione possa diventare principale anche al termine dei lavori. In sostanza, chi ristruttura e poi si trasferisce può conservare il 50%. Diversa, però, la questione della titolarità giuridica.

Proprio la circolare n. 8/E chiarisce che, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025, il contribuente deve risultare proprietario, o titolare di un altro diritto reale di godimento, al momento dell’apertura del cantiere o, se precedente, al momento del pagamento. Questa impostazione esclude di fatto il promissario acquirente dalla maggiorazione: all’avvio dei lavori, infatti, non è ancora proprietario. L’interpretazione più prudente porta a ritenere che tutti gli interventi rientrino nel 36%, persino quelli realizzati dopo il rogito, se il cantiere è stato avviato prima.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il controllo sui requisiti va effettuato nel momento in cui partono i lavori. Chi non dispone allora di un diritto reale perde l’accesso all’aliquota potenziata. In teoria, futuri chiarimenti potrebbero modificare questo quadro, ma allo stato attuale l’approccio più cautelativo è considerare la detrazione nella misura base.

Resta comunque fermo un punto: il diritto alla detrazione non viene negato. Sul preliminare continua a valere l’orientamento consolidato dell’amministrazione finanziaria. L’acquirente futuro può beneficiare degli sconti fiscali se è stato immesso nel possesso dell’immobile, sostiene direttamente le spese, esegue i lavori a proprio carico e ha registrato il compromesso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui richiede la detrazione. Il vantaggio fiscale resta, ma senza il premio del 50%.

Il bonus ristrutturazioni, come noto, è stato confermato anche per il 2026 al 50%nel caso di contributo per i lavori di ristrutturazione sulle prime case e al 36% sulle seconda. Per i titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull'unità immobiliare fruita come abitazione principale (in pratica sulla prima casa), il bonus scenderà al 36% a partire dal 2027 e al 30% su tutti gli altri tipi di immobili.

La Manovra conferma per il 2026 le due aliquote al 36% e al 50% anche per l’ecobonus e il sismabonus. Nel primo caso, si tratta di un contributo che ha come obiettivo l’efficientamento energetico ed è valido per interventi come l’installazione di pompe di calore, la sostituzione di infissi o lavori che abbiano a che fare con l’isolamento termico. Il sismabonus, invece, mira alla messa in sicurezza degli edifici contro i terremoti collocati in zone a rischio sismico 1, 2 e 3.

Dopo le strette avvenute negli ultimi anni è giunto ormai al termine il superbonus. L'agevolazione a oggi è attiva soltanto nelle aree terremotate di Abruzzo, Lazio e Umbria ma in passato, durante la pandemia Covid-19, ha consentito di detrarre fino al 110% (poi con decalage a percentuali più basse negli ultimi anni) gli interventi di efficientamento energetico "trainanti" - come l'isolamento termico e la sostituzione degli impianti di riscaldamento centralizzati, o "trainati" - come l'installazione di infissi, di pannelli solari fotovoltaici e di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

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