Uffici, a Milano più di 8 su 10 obsoleti entro il 2030. Il confronto con il resto d’Europa

• I mercati immobiliari dell'Europa occidentale sono quelli più interessati, con quasi l'80% del patrimonio immobiliare a rischio nelle sette città principali, a causa di asset relativamente più vecchi in quelle aree. Riposizionare gli asset e migliorare la loro qualità è probabilmente la soluzione migliore, specie nei centri economici e finanziari dove c’è una forte domanda di spazi qualitativamente importanti

• Storia diversa, invece, per i mercati immobiliari dell’Europa orientale: città come Budapest, Praga e Varsavia hanno tutte patrimoni a rischio inferiori, con una media di appena il 43%. Gran parte degli edifici costruiti in questi Paesi è stato ultimato negli ultimi due decenni a differenza dell'Europa occidentale, dove meno di un quinto del patrimonio immobiliare è stato sviluppato in questo periodo

• La fotografia stilata dal report mostra che il patrimonio immobiliare di uffici di Milano avrà per l’86% più di 20 anni entro il 2030, con quote assai minoritarie sotto i 20 anni (appena il 4%) e sotto i 10 anni (10%). Appena sotto troviamo Barcellona e Stoccolma, che avranno l’81% del patrimonio immobiliare sopra i 20 anni, e Parigi, con l’80%

• “Che lo stock sia obsoleto lo sappiamo da anni perché la sostituzione immobiliare in Italia è estremamente difficile e il nuovo è complicato - ha dichiarato Rodolfo Petrosino, head of Real Estate Southern Europe di Ardian, a Il Sole 24 Ore -. Gli standard Esg hanno creato una 'forbice', nel mercato immobiliare, tra edifici in linea coi criteri di efficienza e chi non lo è. Oggi un fondo aperto tedesco o un istituzionale neppure lo guardano un immobile non Esg. Ciò sta già portando i grossi proprietari ad adeguare il proprio patrimonio. Certo, non si potrà fare su tutti gli immobili. Si valuterà il costo-opportunità. Adeguare un edificio o ricostruirlo secondo tali criteri ha costi molto importanti, ma che oggi sono ripagati dal fatto che asset di questo tipo sono numericamente ancora molto pochi rispetto alla domanda, con una vacancy bassissima e questo spiega canoni di affitto in continua crescita che diversamente non si riuscirebbe ad ottenere. La crisi di questi anni ha acuito la biforcazione. La trasformazione è necessaria per restare sul mercato”

• “La manutenzione straordinaria degli edifici è una corsa che non ha mai un traguardo - ha spiegato sempre a Il Sole 24 Ore Emanuele Caniggia, amministratore delegato di Dea Capital Real Real Estate Sgr Spa -. In realtà, non è sempre vero che se non hai una 'patente Esg' sugli edifici non puoi circolare. Certo, è molto importante, e su questo stiamo investendo, ma il grado di appetibilità di un edificio lo fanno anche altri fattori. Ad esempio, la location, la facilità di essere centrale o raggiunta dai mezzi pubblici, i servizi che vi sono attorno, la valenza architettonica. Un edificio storico nel centro di Roma non raggiungerà mai un grado A. Ma ha anche caratteristiche che lo rendono unico. Inoltre, anche gli edifici Esg compliant e di grado A devono essere gestiti in modo adeguato. Non è affatto scontato. Io posso avere un immobile di grado A ma tengo le finestre aperte e lo gestisco male. L’efficienza di un edificio la fa il combinato disposto tra caratteristiche di costruzione e di gestione”

• A fare la differenza potrebbero essere le scorte. Città come Dublino, Berlino, Lisbona oppure Monaco di Baviera presenteranno tutte una quota significativa di edifici relativamente nuovi, sotto i 20 anni, tra il 35 e il 40%. Questo significa che nei prossimi anni queste città potranno concentrarsi su piccole modifiche su livello energetico, posizione e servizi locali di questi edifici

• A Milano una quota molto ridotta di uffici ha meno di 10 anni e negli ultimi 30 anni sono cresciuti di poco meno dell’1% all’anno, con livelli differenti a seconda dei cluster. Nelle zone centrali del capoluogo lombardo, infatti, sono sempre meno gli edifici di grado A o grado A Green1 e questo ha portato a un aumento dei canoni in tutta la città, in particolare nel centro economico e finanziario

• A fare la differenza è soprattutto la qualità degli edifici: la domanda per spazi di alta qualità è stata il 70% della richiesta complessiva a Milano nell’ultimo decennio ed è aumentata del 15% tra il 2019 e il 2023, rispetto a una flessione generale dell’11%. Anche la scelta della location è sempre più centrale per le Corporate: negli ultimi anni oltre il 60% della domanda di spazi per uffici si è concentrata su cinque cluster consolidati, che rappresentano meno del 40% dello stock totale di Milano

• Come sottolinea il report, cambia invece la storia in aree della città meno attrattive, dove il tasso di posti vacancy ha raggiunto quasi il 20% negli ultimi 5 anni: qui, invece, si sta assistendo ad una diminuzione d’interesse da parte dei conduttori con conseguente rallentamento nella crescita dei canoni

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