Affitti e cedolare secca, dalle aliquote alle regole: la guida a quello che c'è da sapere

• Come detto, con la cedolare secca le persone fisiche possono affittare fino a un massimo di quattro appartamenti usufruendo di un’aliquota fiscale del 21%. Questo succede per i contratti a canone libero. Per quelli con canone concordato si può abbassare fino al 10% (insieme a una riduzione del 25% sull’importo dell’Imu), ma il Fisco precisa che quest’ultima casistica coinvolge solamente i comuni con carenze di disponibilità abitativa. E quindi: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, oltre che nei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia e in quelli “ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe”
  

• È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente 
  

• La cedolare secca ha invece aliquota al 26% per gli affitti brevi, quelli che non superano i 30 giorni, ma soltanto a partire dal secondo immobile dato in locazione. Nulla cambia, ha precisato l’Agenzia delle Entrate, per la prima o unica abitazione affittata che sconta l’aliquota al 21%. In pratica, il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%. La scelta va però indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. L’aliquota del 26% è stata introdotto dalla Legge di Bilancio 2024, per mettere ordine nel business degli affitti brevi, e si applica quindi sui redditi di locazione maturati dal primo gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni. Se si superano i quattro immobili per affitti brevi, bisogna aprire la partita Iva: l’attività di locazione è considerata imprenditoriale
  

• Nuove regole anche per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni che, all’atto del  pagamento al locatore, dovranno sempre operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% a titolo d’acconto  indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario

• Uno dei vantaggi della cedolare secca è che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Non sostituisce invece l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione
  

• Sono però le aliquote del 21% e del 10%, che sono sempre inferiori a quelle degli scaglioni Irpef, a far gola a molti proprietari immobiliari che vogliono affittare casa. I casi in cui il regime facoltativo potrebbe essere sconveniente sono quelli in cui si può usufruire di detrazioni più alte sul reddito imponibile. Ma nella pratica non succede quasi mai
  

• L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
  
• L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%

• Lo scorso maggio, con la sentenza 12395, la Corte di Cassazione ha stabilito che la cedolare secca si possa applicare se l’inquilino è un’impresa o una società che prende in locazione un immobile ad uso abitativo per i propri dipendenti, clienti o fornitori. Di fatto ha così smentito l’interpretazione letterale data dall’Agenzia delle Entrate, che escluderebbe questa ipotesi. Non è mai stata dibattuta la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva per le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 concluse nel 2019 con conduttori, sia persone fisiche sia soggetti societari, che svolgono attività commerciale
  
• L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione

• Esercitando l'opzione della cedolare secca si accetta applicazione delle regole citate per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga), così come - nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima - per il residuo periodo di durata del contratto

•  Il locatore conserva però la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Ed è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
• In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.  entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Per approfondire: Affitti, sale il peso del canone sui redditi da lavoro: i dati sulle città italiane