Mercato immobiliare, addio ai maxi-appartamenti: gli italiani scelgono le case piccole

• Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate riportati da Confedilizia, le transazioni nel complesso sono diminuite nel 2023 del 9,7%, ma per gli immobili tra i 115 e i 145 mq il calo è stato dell'11,4% e per quelli di oltre 145 mq dell'11%. Al contrario, i monolocali o i bilocali di meno di 50 mq hanno visto una riduzione solo del 4,8%. In Sicilia e Sardegna, anzi, c'è stato un aumento dello 0,3%. È al Centro, e in particolar modo nei capoluoghi di provincia, che c'è stato il calo maggiore per le grandi superfici oltre i 145 mq (-17,8%), con una punta record di -20,3% a Roma. Forte anche il ribasso a Genova, -19,7%, e a Firenze, -14,5%

• Le superfici più piccole hanno funzionato di più anche nei momenti di crescita del mercato. Nel 2022, anno in cui le transazioni sono salite del 4,7% sul 2021, appartamenti e ville oltre i 145 mq hanno visto un calo dello 0,5%, che è stato addirittura del 7,7% nei capoluoghi del Nord Ovest. A Torino e Milano, per esempio, la diminuzione è stata rispettivamente del 14,8% e dell'11%. Al contrario le compravendite di locali al di sotto dei 50 mq sono cresciute del 7,5%, con una punta del 14,6% nei capoluoghi del Centro e del 26,3% a Genova

• È a Milano che si vendono le case più piccole d'Italia: solo il 14,7%, secondo i dati del 2023, ha una superficie maggiore di 115 mq, mentre in media in Italia si arriva al 32,6% e nelle aree di provincia del Nord Est al 41,3%. Mediamente, infatti, nel capoluogo lombardo gli immobili sono solo di 81 mq. In ogni caso la richiesta di abitazioni di dimensioni ridotte è visibile in quasi tutte le maggiori città: a Roma la superficie media è passata, sempre tra il 2021 e il 2023, da 94,7 a 92,4 mq, a Napoli da 96,7 a 93,6 mq, a Torino da 86,2 a 82 mq

• "Negli ultimi anni nelle grandi città si sono verificati i cambiamenti più significativi. È qui che il mercato è più vivace, c'è un maggiore ricambio di abitanti e sono più accentuate le trasformazioni sociali ed economiche come l'aumento dei single, il calo delle famiglie numerose (quelle con più di due figli) e l'incremento dei trasferimenti momentanei per motivi di studio e di lavoro", spiega Confedilizia. "I proprietari che si trovano ad ereditare, come spesso capita, un grande appartamento familiare e vogliono venderlo sono in maggiore difficoltà rispetto a quelli che hanno un monolocale e in più, rispetto a questi ultimi, si trovano a dover pagare l'Imu molto più salata", aggiunge l'organizzazione

• Ricordiamo anche che pochi giorni fa è arrivato il via libera in commissione Ambiente della Camera alla norma che permette l'abitabilità anche di mini-case sotto una certa metratura. Cambiano quindi i "paletti" che permettono di stabilire se un'abitazione risponde ai requisiti igienico-sanitari, superando così una norma approvata nel 1975. In sostanza, il progettista responsabile dell’intervento potrà asseverare la conformità del suo elaborato alle norme igienico-sanitarie in tutta una serie di casi che fanno eccezione rispetto alle regole generali. Ma cosa significa in concreto?

• Ora vengono ammessi i locali anche con un'altezza minima di 2,40 metri, 30 centimetri al di sotto dell'attuale limite previsto a 2,70 metri. Non solo: le nuove norme sulle micro-abitazioni prevedono che i monolocali possano avere l'abitabilità con una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona: attualmente il limite minimo è di 28 metri quadrati. E se invece ci abitano due persone? Anche qui il valore della superficie scende: l'abitabilità viene concessa con 28 metri quadrati, a differenza degli attuali 38. Ed è prevista la condizione che gli edifici siano sottoposti a ristrutturazioni per garantire idonee condizioni igienico-sanitarie

• "La riduzione delle superfici e delle altezze approvata con un emendamento nel Salva casa, che consente l'abitabilità anche per mini-case, mette sul mercato molti immobili andando incontro alle necessità di studenti e lavoratori, specialmente nelle grandi città, oltre a favorire la riduzione del consumo del suolo", ha detto il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini. "Una bella vittoria della Lega, una promessa mantenuta. Ora il testo passa all'Aula di Montecitorio prima di chiudere il suo percorso al Senato. Avanti tutta!", ha aggiunto

• La riduzione dei limiti minimi ha però fatto infuriare l'opposizione. "Salvini sdogana la casetta dei setti nani e decide di ridurre le dimensioni minime per l'abitabilità dei monolocali a 20 metri quadri. E intanto riduce anche l'altezza minima dei locali abitabili", ha scritto in una nota la capogruppo Pd alla Camera dei deputati Chiara Braga. "Una scelta scellerata che aprirà la strada ad alloggi sempre meno vivibili e sempre più costosi. Un governo che è pronto a fare favori alla rendita immobiliare ma non fa nulla per sostenere gli affitti, non vede l'emergenza abitativa, né la carenza di case per studenti che saranno i più penalizzati da questa pessima norma", ha aggiunto Braga

• Importanti novità anche sul fronte del cambio di destinazione d'uso degli immobili, che sarà più semplice. Nel testo approdato in Aula si legge che il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. E cambia anche un'altra parte del provvedimento: laddove si diceva che "per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio", ora c'è scritto che "per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale". Per il mutamento senza opere sarà richiesta la Scia, mentre per quello con opere sarà necessario essere in possesso del titolo per l'esecuzione. 

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