Mercato immobiliare, prezzi delle case in salita e acquisti con mutuo giù a -38,6%: i dati

•  L’elevato costo del denaro ha fatto in modo che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si sia ridotta di oltre dieci punti dal 51,9% del primo trimestre 2022. Nel complesso Nomisma stima come 300mila famiglie intenzionate ad acquistare casa attraverso il mutuo non siano riuscite a concretizzare il proposito

• L'analisi di Nomisma rileva invece una crescita dei prezzi tra fine 2023 e inizio 2024, nonostante alcuni fattori come la frenata dell'inflazione e il calo delle vendite

• Tra i capoluoghi, Napoli ha fatto registrare l'aumento più significativo dei prezzi delle case negli ultimi dodici mesi: +3% a fronte di una media nelle città metropolitane del +1,7%. La metropoli campana supera di poco il dato di Milano e Padova entrambe a +2,9% e di Venezia (+2,7%)

• A Roma l'aumento del costo degli immobili viaggia sui 2 punti percentuali. In controtendenza risultano solo Cagliari e Palermo, in territorio negativo rispettivamente di -0,2 e -0,1%

• Nonostante il rallentamento delle transazioni, il numero totale dei rogiti supera quello registrato nel periodo pre-Covid. Per quanto riguarda gli acquisti delle persone fisiche, Nomisa rileva che la diminuzione dei finanziamenti bancari è bilanciata almeno in parte da una crescita delle operazioni in contanti

• Come afferma Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, gli istituti di credito continuano ad avere un "atteggiamento prudente", reso necessario dal rischio di concedere finanziamenti a tassi alti a clienti che faticano a pagare o che al primo ribasso del costo del denaro potrebbero optare per la surroga

• Secondo Dondi un'ulteriore "cartina al tornasole" in merito all'atteggiamento delle banche è la quasi assoluta mancanza di campagne promozionali sui mutui. Di contro i dati evidenziano una crescita nella richiesta di credito ipotecario

• Nonostante la risalita dei prezzi l'Osservatorio evidenzia una "vivacità" del mercato immobiliare, incluso quello degli affitti. In questo caso la riduzione del numero di abitazioni disponibili per le locazioni di lungo periodo ha portato a un incremento dei canoni superiore a quello dei prezzi: +4,6%. Tra le città al primo posto c'è Firenze (+6,9%) dove gli immobili destinati agli affitti brevi hanno ridotto lo stock di abitazioni per locazioni lunghe. A seguire Torino (+6,4%), Milano e Roma, entrambe con prezzi in crescita del 5,2%

• Considerando i canoni medi praticati e ipotizzando un appartamento di 80 metri quadrati, Nomisma calcola come Milano, Roma e Firenze esprimano i valori più elevati compresi tra 780-930 euro al mese. All'opposto i mercati di Catania, Palermo, Torino e Bari riportano canoni medi compresi tra 450-520 euro al mese

• Sul fronte dei tempi per completare una trattativa per l'acquisto di una casa, Nomisma calcola una media di 5 mesi ma con differenze tra le città. A Milano, dove nel primo trimestre 2024 si registra un calo sensibile delle vendite (-13%), i tempi superano di poco i 4 mesi. Per quanto riguarda gli affitti la firma di un contratto richiede in media 1,9 mesi. A Bologna le poche case non adibite come residenze per universitari vengono locate in un mese

• Nomisma esclude cambiamenti significativi fino al 2026 sia sul versante delle transazioni sia su quello dei prezzi. A pesare sul mercato immobiliare italiano concorrono più fattori. Alcuni nuovi come la direttiva Ue sulle case green che rischia di interessare fino a 2/3 del patrimonio abitativo. Altri fattori sono invece sociali e di lungo corso come le tendenze demografiche: il calo della popolazione, l'invecchiamento dei residenti e l'aumento dei nuclei familiari, molti dei quali formati da un singolo individuo, faranno sentire i loro effetti sul mercato.

Per approfondire: Bonus prima casa under 36, le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate sugli atti del 2024