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Cartolarizzazioni sociali, rate e aiuti per chi ha debiti: le novità sui beni pignorati

Economia
©IPA/Fotogramma

Introduzione

Due emendamenti Pd e M5S al Dl Agricoltura, in discussione al Senato, puntano ad estendere l'istituto in uso sugli immobili a tutto il settore del recupero crediti. Il fondo potrà cedere in locazione l'immobile "spossessato" al proprietario-debitore con la partecipazione di un’associazione di promozione sociale. Prevista poi la possibilità di trasformare il credito in mora in un mutuo a rate. Ecco cosa sapere

Quello che devi sapere

Gli emendamenti al Dl Agricoltura

Gli emendamenti al Dl Agricoltura

Il mercato del credito deteriorato

  • Dalla crisi economica del 2008 ad oggi, in Italia il mercato del credito deteriorato ha assunto un peso sempre maggiore passando da 50 a 600 miliardi di euro. La gran parte si concentra sui mutui residenziali con mezzo milione di famiglie che non riescono a rientrare nei pagamenti e rischiano di perdere l'immobile per insolvenza

Mezzo milione di famiglie morose

  • In Italia le case o aziende di soggetti morosi sono spesso vendute all’asta dai fondi subentrati alle banche erogatrici dei crediti come previsto da una legge quadro di settore del 2016. Difficilmente però recuperano più del 35% del vecchio prestito

Aste giudiziarie in calo

  • Secondo uno studio del 2023 realizzato dalla fintech Reviva, nel settore residenziale gli immobili che finiscono all'asta vengono messi in vendita a poco più di un terzo del loro valore sul mercato: 700 euro al metro quadro contro 1.970 euro. L'analisi evidenzia uno spreco di ricchezza per i creditori che non riescono a recuperare quanto potrebbero. Spreco analogo anche per i debitori che perdono l'immobile ma devono coprire con la banca la cifra residua non coperta dalla vendita. Nel 2023 tuttavia il numero di aste giudiziarie è sceso a 152mila, il 20% in meno rispetto al 2022, segno che gli immobili vengono poco per volta aggiudicati e i Tribunali stanno progressivamente smaltendo l'arretrato

A cosa servono le cartolarizzazioni

  • Prevista dalla Legge 130/1999 e introdotta nel gennaio 2020, la cartolarizzazione con valenza sociale consente alle banche di vendere in blocco i propri crediti deteriorati a società terze che, a loro volta, si occuperanno in autonomia di attuare le procedure di recupero credito nei confronti dei debitori. Obiettivo del meccanismo sugli immobili è consentire ai proprietari che non riescono a pagare le rate di restare nella propria casa senza doverla perdere

Come funziona la cartolarizzazione

  • Dopo il primo passaggio rappresentato dall’istanza del debitore, un secondo step consiste nell’individuare l'ammontare del debito sostenibile e quindi il valore della rata di canone che il debitore è in grado di versare mensilmente. Grazie al processo di cartolarizzazione, l’immobile rimane a disposizione del debitore che si impegna a pagare una rata per lui accessibile. Nella migliore delle ipotesi, dopo un certo numero di rate, il debitore potrà riscattare il bene acquistandolo

Come evitare l'asta giudiziaria

  • Una famiglia che non riesce a pagare la rata del mutuo e vede pignorata la sua casa può richiedere un’istanza per sottoscrivere un contratto di affitto sullo stesso immobile pignorato, da parte di una società terza, una Reoco (Real Estate Owned Company), prima che la casa venga venduta sul mercato all’asta giudiziaria. Il risultato benefico è che il debitore non sarà costretto a lasciare l’immobile, che verrà comprato dalla Reoco, e potrà continuare a vivere nella stessa casa, pagando un affitto all’agenzia terza. L'istituto non viene attivato in automatico ma scatta solo dopo una valutazione approfondita del reddito e delle finanze delle famiglie indebitate

L'accordo tra i partiti

  • Venerdì scorso sono stati depositati due emendamenti fotocopia al Dl Agricoltura, a firma Walter Verini (Pd) e Mario Turco (MS5), che recepiscono tutte le proposte su cui le due fazioni dialogano da mesi. La prima novità estende le cartolarizzazioni sociali a quelle già esistenti, che sono la stragrande maggioranza dei crediti deteriorati

Mercato secondario

  • In secondo luogo questa forma mitigata di procedura è estesa alle tranche impacchettate di crediti inesigibili comprati sul “mercato secondario”: quelli emessi anni fa ma che gli operatori si cedono tra loro e che da qualche trimestre rappresentano ormai metà delle compravendite totali

La locazione al titolare-debitore

  • Un'altra novità riguarda la possibilità per il fondo che ha “spossessato” un immobile al titolare-debitore di cederlo in locazione a quest’ultimo, con la partecipazione di un’associazione di promozione sociale iscritta al registro da almeno cinque anni, o di società o enti dalla stessa istituiti

Dal credito in mora al mutuo a rate

  • Infine si potrà trasformare il credito in mora in un mutuo a rate, prassi già invalsa ma spesso vessatoria a svantaggio dei debitori più fragili, anche per il fatto di non essere normata

Il possibile approdo al Dl Salva-casa

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