Introduzione
Secondo una ricerca di Confabitare, le vendite in nuda proprietà in Italia nel 2024 sarebbero aumentate de 20%. Tuttavia, per ottenere il dato definitivo, sarà necessario attendere i dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate. Infatti, la stima della ricerca è di 97mila pensionati coinvolti, un numero elevato rispetto al totale di 720 mila compravendita. Nell'attesa cerchiamo di capire cosa si intende per Nuda Proprietà e quali vantaggi e rischi comporta.
Quello che devi sapere
Cos'è la nuda proprietà
La nuda proprietà rappresenta una situazione giuridica in cui il proprietario di un bene, di solito si tratta di un immobile, conserva la proprietà del bene stesso, ma cede a un’altra persona il diritto di usufrutto. L’usufruttuario ha il diritto di usare il bene e di raccoglierne i frutti (ad esempio, di risiedere nell’immobile o di affittarlo e percepirne i canoni) per un periodo determinato, che può essere vita natural durante dell’usufruttuario o per un periodo specificato
Vantaggi
Il vantaggio per chi vende la nuda proprietà consiste nell' acquisire nell'immediato una liquidità. Per l'acquirente invece l'investimento nella nuda proprietà risponde allo scopo di acquistare un immobile ad un prezzo vantaggioso. Confedilizia spiega che per l'acquirente, il contratto, se da una parte limita l'esercizio del potere di disporre in maniera piena ed esclusiva del bene, dall'altra comporta il vantaggio di non dover sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell'immobile
Come funziona
Alla cessazione dell'usufrutto (solitamente con il decesso dell'usufruttuario sia in caso di usufrutto vitalizio, sia temporaneo), il nudo proprietario acquisisce la piena titolarità del bene. I diritti di utilizzo e godimento, che fino a quel momento spettavano all'usufruttuario, tornano integralmente in capo al proprietario, ricomponendo le caratteristiche di pienezza ed esclusività tipiche del diritto di proprietà. Tale processo è definito "consolidazione", in quanto la nuda proprietà si unisce al diritto di usufrutto, attribuendo all'unico soggetto la totalità delle prerogative legate all’immobile
Le differenze con l'usufrutto
Nuda proprietà e usufrutto sono due concetti simili ma diversificati dalla relazione che lega i due soggetti all'immobile oggetto della transazione. La prima infatti è il diritto oggetto della transazione immobiliare mentre il secondo è il diritto che il venditore continua ad avere sull'immobile di cui viene venduta, appunto, la nuda proprietà. Quindi l'usufruttuario che, nonostante la vendita, ha conservato effettivo diritto sul bene, potrà disporne a piacimento
Come viene calcolato il valore
Di solito per la stima ci si avvale di un perito che dovrà tenere conto di svariati parametri stabiliti periodicamente Ministero delle Finanze, basati sull'età e all’aspettativa di vita del venditore e il tasso di interesse legale in vigore in quel determinato momento. Ovviamente maggiore sarà l'età del proprietario, più alto sarà il prezzo della nuda proprietà
Investire in una nuda proprietà
Questa scelta di investimento deve essere fatta da chi non ha fretta di entrare in possesso dell'immobile. Per tutelarsi è opportuno inserire nel contratto una clausola di prelazione per evitare che l'usufruttuario ceda o venda a terzi l'usufrutto del bene in questione, cosa possibile dato che rientra nei suoi diritti. Bisogna inoltre ricordare che l'usufruttuario può mettere in affitto una porzione dell'immobile o anche la sua totalità e sarà l'unico a trarne una rendita, mettendo il nudo proprietario di fronte al rischio di avere degli inquilini indesiderati
Un successo recente
IL 'successo' della nuda proprietà è recente. Lo scollamento rispetto ai risultati di mercato complessivi si è verificato solo negli ultimi anni. Il motivo sta nel fatto che "a differenza di 10-15 anni fa, adesso l'interruzione della fase di crescita del mercato degli immobili è dovuta a una molteplicità di fattori: il crollo dei redditi; l'introduzione di una tassazione punitiva (Imu); l'incremento dei tassi di interesse"
I dati
Le operazioni di vendita delle nude proprietà ricoprono una quota esigua del totale dei rogiti, il 3,9% nel 2023. Il motivo riguarda il fatto che solo una parte ridotta di queste operazioni sono vendite reali, mentre nella maggior parte dei casi si tratta di trasferimenti tra familiari, volte a razionalizzare la destinazione del patrimonio aol decesso del venditore. Infatti in quel caso il pieno controllo del bene passa al nudo proprietario tramite una semplice visura catastale