Introduzione
Ha fatto molto discutere, nei giorni scorsi, in tema Manovra, il paventato intervento sulle rendite catastali. Come riportato dal Corriere della Sera, però, nel disegno di legge di Bilancio per il 2025 non c’è traccia di modifiche, nonostante l'iniziale accenno del ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, che aveva ipotizzato un possibile aumento per chi aveva usufruito del Superbonus. Il riferimento, come da lui stesso chiarito, era alla legge di Bilancio precedente, la quale prevedeva solo l’aggiornamento delle mappe catastali per i lavori di ristrutturazione importanti.
Rivedere le rendite catastali per chi ha riqualificato la propria casa con l'aiuto dei bonus edilizi può essere comunque problematico. Ecco qual è l’iter ad oggi e perchè l'ipotesi legata sl Superbonus ha suscitato tante critiche
Quello che devi sapere
La richiesta di variazione catastale
- Dopo le prime affermazioni di Giorgetti, sulla possibilità dell’adeguamento su chi aveva usato il Superbonus, erano arrivate molte critiche, anche perché non si capiva se fossero previste o meno sanzioni. Quello che è certo è che, ad oggi, il Testo Unico dell’edilizia prevede che entro 30 giorni dal termine dei lavori di ristrutturazione deve essere depositata al Comune la richiesta di variazione catastale. È bene però ricordare che non sempre le ristrutturazioni portano a una variazione delle rendite catastali o della classe dell’immobile
Per approfondire:
Nessuna riforma del catasto nella Manovra 2025: i tentativi, da Monti a Meloni
Le circostanze specifiche
Le variazioni catastali avvengono solo in specifiche circostanze, e in particolare:
- quando c’è un aumento dei vani dell’immobile,
- quando c’è un aumento della volumetria dell’immobile
- e quando è un incrementato del 15% del valore dell’immobile
Il tema del Superbonus
- Ma cosa può avere a che fare tutto ciò con il Superbonus? Il legame in effetti c'è: siccome gli interventi del Superbonus tendenzialmente sono corposi, c’è quasi sempre l’aumento del valore dell’immobile, soprattutto con la realizzazione di cappotti termici. Da considerare poi che con il Superbonus è richiesto il miglioramento di due classi. Se i costi dei lavori superano il 15% del valore dell’immobile è necessario un nuovo classamento
Avviso di accertamento
- Sempre ad oggi, per chi non provvede alla richiesta di attribuzione della nuova rendita catastale, l’Agenzia delle Entrate procede con la notifica di un avviso di accertamento con il quale l’amministrazione tributaria procede all’attribuzione della rendita catastale in automatico rendendo noto il procedimento al contribuente coinvolto
Il procedimento
- Come si legge anche sul sito dell'Agenzia delle Entrate (sezione Revisioni parziali del classamento per microzone), "la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale viene portata a conoscenza degli intestatari dell'immobile, con la notifica di un avviso di accertamento. Se l’avviso di accertamento viene ritenuto corretto, i destinatari non dovranno procedere ad alcun ulteriore adempimento catastale, perché i dati sono aggiornati direttamente dall’Agenzia. Il destinatario che, invece, considera l’atto non fondato, potrà chiederne il riesame in autotutela oppure presentare ricorso"
Come tutelarsi
- Il contribuente che riceve l’avviso può, proprio come specificato dall'Agenzia, comunque tutelarsi. Se le informazioni riportate nell’avviso non sono esatte, può correggere i dati inesatti online accedendo con Spid, Cie o Cns al servizio “Correzione dati catastali online”. Può anche provvedere all'autotutela nel caso di atto infondato. E infine può anche ricorrere alla Corte Giudiziaria tributaria entro 60 giorni dalla notifica, ma questa, va tenuto presente, è una strada che può dimostrarsi molto lunga e complicata
Il chiarimento
- Giorgetti, a metà ottobre, aveva comunque chiarito che "la vicenda del catasto non è contenuta nella Legge di bilancio, c'è già nell'ordinamento ed è uno degli impegni assunti nel piano strutturale di bilancio".
Le "case fantasma"
- Ad ogni modo, dopo il “caso” Superbonus, il ministro dell’Economia ha spostato l’attenzione un’altra misura, anche questa già prevista dalle norme ma mai attuata in modo efficace: l’accatastamento delle case "fantasma" già scovate attraverso le rilevazioni aeree e l’incrocio dei dati, che sono 2 milioni, secondo l’Agenzia delle Entrate. Del resto, nel 2022 il tax gap dell’Imu è stimato in circa 5 miliardi di euro, pari al 20,9% del gettito Imu teorica. E la differenza tra la base imponibile Imu teorica e la base imponibile Imu effettiva è di circa 494 miliardi. La stima è contenuta nella Relazione sull’evasione fiscale e sull’economia sommersa predisposta dalla Commissione istituita con decreto del ministro dell’Economia una decina di anni fa e pubblicata dallo stesso dicastero
I numeri degli "immobili fantasma"
- Secondo i più recenti dati delle Entrate, di ottobre 2023, gli "immobili fantasma" posseduti da persone fisiche in Italia sono 2.009.176, e di questi 1.035.034 sono abitazioni. Se si aggiungono al computo anche gli immobili strumentali e quelli posseduti da società, si arriva quasi a quota quattro milioni
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