Case vacanza, vendite in aumento e affitti sempre più alti: dove comprare per investimento

• Lo studio sottolinea che nel 2023 sono state vendute 285mila seconde case, un numero con molta probabilità sovrastimato visto che dai dati ufficiali si può solo desumere il numero delle case acquisite senza agevolazioni fiscali
  
• Ma dove sono i prezzi più alti per gli affitti? A Capri, dove affittare per una settimana una casa con 4 posti letto in alta stagione può costare dai 2.600 ai 4.200 euro. Discorso diverso in bassa stagione, invece, dove i prezzi possono oscillare tra 1.100 e 1.600 euro. Poco meno a Forte dei Marmi, dove in alta stagione si oscilla tra 2.200 e 4.000, mentre Porto Cervo e Porto Rotondo hanno punte in alta stagione fino a 3.500 euro

• Ma perché il dato sarebbe sovrastimato? La ragione è chiara: queste non sono necessariamente seconde case perché capita spesso che chi compra un appartamento lo fa per andarci a vivere, anche se non può chiedere uno sconto sulle tasse perché possiede già una abitazione nello stesso comune o è il proprietario di una casa affittata comprata a suo tempo con sconto prima casa
  

• Lo scorso anno le vendite di seconde case (con i limiti segnalati) sono salite del 2,5% e le stime indicano per il 2024 un’ulteriore crescita. Numeri in controtendenza rispetto a un quadro complessivo di deciso calo delle vendite, ma che si spiegano perché nella maggior parte di questi casi chi compra una seconda casa non chiede il mutuo ed è quindi indifferente alla stretta sui tassi
  

• Secondo Fiaip gli acquisti finalizzati a una rendita da locazione breve sono aumentati del 28%. Nel 2023 i contratti di locazione breve ad uso turistico sono cresciuti su base annua del 5%, grazie alle buone attese sui rendimenti sia per le maggiori tutele contro il rischio di mancato pagamento o di mancata restituzione dell’immobile. Per il 2024 Fiaip stima una ulteriore crescita dell’8% grazie soprattutto al considerevole aumento di arrivi stranieri
  

• Nelle località di villeggiatura il turismo d’élite privilegia la locazione di ampie case indipendenti di medio/grandi dimensioni o di ampi appartamenti preferibilmente con terrazze vivibili e ingresso autonomo. I valori dei canoni di locazione sono in crescita per il terzo anno consecutivo (+7% rispetto all’estate 2023), anche per il forte aumento della domanda. Stando a quanto dichiara la Fiaip, nel 2024 arriveranno quasi 66 milioni di stranieri, soprattutto nordamericani e cinesi. In totale saranno 460 milioni le presenze turistiche complessive nel 2024, contro i 451 milioni del 2023

• Ma quali rendimenti portano queste case? Il Corriere della Sera ha fatto i calcoli analizzando alcune città: una di queste è Capri dove, a fronte di una spesa da 600mila euro, l’incasso lordo teorico è di 58mila, pari al 9,7%. Con una gestione diretta (35% di spese sommando Imu, cedolare secca, utenze e condominio) il rendimento scende al 6,2%; se si aggiunge il costo di gestione da parte di un intermediario si arriva al 4,4%
  

• Rendimento interessante anche se si compra una casa a Viareggio, dove i prezzi in alta stagione possono oscillare tra i 700 e i 2.000 euro per una casa con 4 camere da letto per una settimana. A Viareggio un acquisto da 258mila euro garantirebbe canoni annui per 30mila euro. Il lordo è all’11,6%, il netto con gestione in proprio al 7,6% e con gestione di terzi scende al 5,2%
  

• Ad Alassio (dove i prezzi in alta stagione vanno da 1.300 a 3.000 euro) una casa si compra con 384mila euro e si incassano 40mila euro all’anno. Il rendimento lordo è del 10,4%, netto del 6,8% con gestione diretta, mentre è del 4,7% con l’intervento di esterni
  

• Infine ad Arzachena (prezzi in alta stagione che oscillano tra 1.500 e 2.200 euro), con 360mila euro di spesa è possibile ottenere 32mila euro all’anno. Performance lorda 8,9%, che scende al 5,8% con gestione diretta e al 4% con intermediario.
  

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