Superbonus, maxi tassazione per gli immobili venduti entro 10 anni: cosa sapere

• Prima di tutto va ricordato che non ci sono imposte sulla plusvalenza generata dalla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se lo stesso immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l'acquisto e la vendita

• Il documento infatti ricorda che sono fuori dall'ambito di applicazione della norma le plusvalenze relative agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione, se al momento della cessione sono stati acquistati (o costruiti) da meno di 10 anni

• L’extratassa riguarda dunque un periodo di 10 anni ed è rivolta a chi vende una seconda casa, a meno non sia stata ereditata o donata. In quest’arco temporale si andrà incontro al prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso. Viene anche introdotto un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione, integrale per i primi cinque anni e al 50% per i successivi cinque
  

• L’obiettivo principale della misura è quello di colpire gli interventi di messa a nuovo e rivendita fatti con intento speculativo. In questi casi, un gran numero di proprietari sarà costretto a “restituire” una parte di quanto ottenuto con l’agevolazione al 110%

• La circolare dell'Agenzia delle entrate chiarisce diversi aspetti della questione. Prima di tutto, viene sottolineato che è sufficiente un lavoro effettuato sulle parti comuni di un condominio, senza coinvolgere il singolo appartamento, a far scattare la nuova tassazione più penalizzante. E le Entrate chiariscono anche che i 10 anni si misureranno a partire dalla fine dei lavori

• Sull’indeducibilità, poi, viene chiarito che concorrono a questo calcolo solo i costi agevolati con il Superbonus al 110%. Sono quindi escluse tutte le versione del Superbonus a scartamento ridotto, come il 90% o il 70%. Inoltre, l’indeducibilità non toccherà chi ha utilizzato il Superbonus in dichiarazione ma sarà collegata esclusivamente a cessione del credito e sconto in fattura

• Normalmente già oggi, quando si vende una casa che sia stata acquistata o costruita da non più di cinque anni, si paga un'imposta del 26% sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra i soldi ottenuti con la vendita e il prezzo di costruzione o di acquisto originale pagato per la stessa casa (rivalutato in base all'inflazione). Per calcolare il prezzo ‘originale', però, si tiene conto anche di tutte le spese fatte per ristrutturarla. E se nel frattempo si sono fatti lavori di ristrutturazione, questi vengono ‘scalati' dalla plusvalenza

• Invece, con il nuovo meccanismo, ora le spese effettuate con il Superbonus 110% non verranno conteggiate. L'effetto è che chi ha fatto questi lavori pagherà più tasse di quante ne avrebbe dovute versare con il sistema precedente. Se la vendita avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori, sono escluse tutte le spese per i lavori che: 
• siano stati fatti con il Superbonus al 110% (restano ‘validi' invece quelli con bonus più bassi, come 90% o 70%),
• siano stati fatti con conto in fattura o la cessione del credito (chi invece ha usato la detrazione non ha problemi)

Per approfondire:

Cosa prevede il dl Superbonus