Affitti brevi, come funziona la stretta del 30% nel centro di Napoli

Overtourism, turismo e residenti: Napoli cerca una soluzione. Negli ultimi anni il centro storico della città, patrimonio Unesco, si è trasformato radicalmente. Uno degli effetti negativi è stato l’enorme diffusione di attività ricettive, street food e attività commerciali collegate al turismo. Un cambiamento importante che ha alimentato anche nel capoluogo partenopeo il fenomeno della gentrificazione e il dibattito sulla perdita di residenti: l’aumento della pressione turistica si accompagna alla crescita dei canoni e dei valori immobiliari, con maggiori difficoltà soprattutto per chi vive in affitto. In particolare, poi, a Napoli il tessuto sociale è economicamente già fragile e questo rende la crisi particolarmente sentita. Un modello diverso contro l’overtourism: 70%-30% Il 15 settembre, il Consiglio comunale ha approvato la variante urbanistica per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico, introducendo una soglia minima del 70% di residenza ordinaria negli edifici compresi nell’area regolamentata. Altre città italiane si sono mosse diversamente: Firenze ha bloccato le locazioni brevi nel centro storico Unesco, Bologna vincola gli alloggi turistici a particolari condizioni – come almeno 50 metri quadri – e una specifica destinazione d’uso; Napoli invece non interviene sulla dimensione della singola casa, ma sull’equilibrio complessivo del palazzo: almeno il 70% della superficie deve restare residenza, massimo il 30% può essere occupata da b&b e simili. Come è stata calcolata la percentuale del 70% La quota del 70% deriva da una stima della superficie abitativa teorica necessaria per mantenere la popolazione nel 2034. La domanda da cui si parte è: quanta superficie residenziale servirà nel 2034 per la popolazione nell’area del centro storico? La popolazione stimata al 2034 viene moltiplicata per 30 mq per abitante. Il risultato è la superficie residenziale teoricamente necessaria, che viene divisa per il patrimonio residenziale dell’area del centro storico. In questo modo si arriva a un fabbisogno pari al 69,5% del patrimonio residenziale dell’area, arrotondato al 70%. Inizialmente, era stato effettuato un calcolo diverso, usando come riferimento il numero di abitazioni: in questo modo, il rapporto tra famiglie e unità abitative era più alto, attestandosi intorno all’84%. Si è scelto però di non usare quell’indice: secondo la relazione che accompagna la variante, molte abitazioni del centro hanno “metrature rilevanti” che possono essere frazionate; per questo il Comune ritiene “più corretto” ragionare sulle superfici. La percentuale del 70% non vale in tutta la città, ma solo nell’area definita più sotto pressione, quella regolamentata del centro storico. Cosa cambia nel concreto Ma cosa cambia, nel concreto? Quando un’abitazione – o una parte di essa - viene trasformata in B&B, affittacamere, casa vacanze o locazione breve per uso ricettivo nelle forme che restano urbanisticamente residenziali, nell’intero palazzo deve restare destinato all’abitare ordinario almeno il 70% della superficie catastale complessiva. Il limite viene calcolato in metri quadrati, edificio per edificio, e non sul numero degli appartamenti. Il restante 30% non è una quota riservata in automatico ai b&b, ma il limite massimo: sia la soglia del 70% sia il perimetro dell’area interessata potranno essere aggiornati nel tempo, in base a come evolverà il fenomeno. La “destinazione d’uso” Anche in questo c’è un cambiamento: fino a ora le varie forme di ricettività come b&b e affittacamere potevano essere iniziate in appartamenti che dal punto di vista urbanistico continuavano ad avere una destinazione residenziale: le regole regionali, infatti, stabiliscono che questa attività non determina automaticamente un cambio di destinazione d’uso. Il Comune introduce nuove sottocategorie, distinguendo le abitazioni ordinarie da quelle utilizzate per locazioni brevi che continuano a restare urbanisticamente residenziali, ma il passaggio tra le due viene comunque trattato come un cambio di destinazione d’uso. In sostanza, chi vuole trasformare in tutto o in parte una casa in B&B, casa vacanze o affitto breve dovrà fare un cambio d’uso e potrà farlo solo se nell’edificio almeno il 70% della superficie resterà destinato alla residenza ordinaria. Cosa si aspetta il Comune Nella relazione che accompagna la variante, si parla di un “contenimento virtuoso”. L’obiettivo dichiarato è quello di raggiungere un non facile equilibrio tra offerta turistica e abitativa. Per il sindaco Gaetano Manfredi, bisogna governare la pressione turistica nel centro storico senza bloccare il settore: “Dopo anni di immobilismo – afferma - questa amministrazione ha approvato una serie di provvedimenti, prima il divieto di nuove aperture di ristorazione e un limite ai b&b in centro, in grado di disciplinare il tema nel rispetto delle norme vigenti e in base alle indicazioni dell'Europa. È necessaria, infatti, una legge nazionale che dia maggiori strumenti ai sindaci. Intanto, lavoriamo all'obiettivo di allargare Napoli portando investimenti nelle periferie destinate a diventare nuove zone di attrazione della città”. Le reazioni La delibera vuole rispondere a un bisogno espresso da tempo dai residenti. Non mancano, però, le critiche in un senso e nell’altro: la campagna “Resta Abitante” la giudica debole, perché parte da una disponibilità teorica di superficie, includendo anche luoghi non realmente abitabili e senza misurare redditi, canoni e accessibilità effettiva per chi vive in affitto; al contrario, gli attivisti guardano a modelli più restrittivi come Barcellona, dove esiste un limite diretto alle nuove autorizzazioni. Dall’altra parte, invece, le associazioni contestano le nuove sottocategorie urbanistiche e sostengono che b&b e affitti brevi non sottraggano sempre case ai residenti; chiedono soprattutto più controlli sugli abusivi e politiche per distribuire l’offerta turistica fuori dal centro. La prossima tappa del provvedimento dovrebbe arrivare entro fine anno: non è in vigore da subito. Servirà una delibera della Giunta per definire il meccanismo di verifica e le modalità con cui la soglia sarà calcolata.

Cosa vedere:

Come vederlo:

Online con Sky:

Affitti brevi, come funziona la stretta del 30% nel centro di Napoli

Gaia Bozza