Superbonus, come funziona l'extra tassa per chi vende l’immobile ristrutturato
EconomiaDa qualche mese sono in vigore le norme che prevedono un'imposta del 26% in caso di abitazioni riammodernate utilizzando l’agevolazione fiscale in misura piena (con aliquota al 110%) e venduta entro 10 anni dalla fine dei lavori di rinnovo, anche se gli interventi hanno interessato solamente le parti comuni di un condominio. Esistono però casi in cui questa maxi tassazione non viene applicata
Sono molti i tentativi messi in campo dal governo per evitare che chi ha usufruito del Superbonus, soprattutto nella sua formula piena con aliquota al 110%, ne benefici a fini speculativi. Dal 1°gennaio di quest’anno è così entrata in vigore una norma che prevede un’extra tassa del 26% in caso di immobili ristrutturati grazie all’agevolazione fiscale e venduti entro 10 anni dalla fine dei lavori di rinnovo, anche se questi hanno interessato le parti comuni di un condominio. La si applica sulla plusvalenza della vendita, cioè sulla crescita di valore dell’immobile per effetto degli interventi legati al Superbonus. Esistono però casi in cui questa maxi tassazione non viene applicata.
Gli immobili esclusi dall’extra tassa
Innanzitutto, l’extra tassa del 26% non colpisce le vendite di immobili adibiti a prima casa. Sono invece incluse le seconde case. Anche in questo caso ci sono però alcune eccezioni. Si tratta dei casi in cui l’immobile è diventato di proprietà di chi lo vende per effetto di donazione o successione.
L’indeducibilità dei costi di ristrutturazione
La normativa è andata anche a introdurre un meccanismo che rende indeducibili i costi di ristrutturazione effettuati nei 10 anni antecedenti alla vendita, in misura intera per i primi cinque anni e al 50% per i successivi cinque. La circolare n.13 dell’Agenzia delle Entrate dello scorso 13 giugno ha chiarito che non rientrano nel calcolo solamente i costi agevolati con il Superbonus al 110%. Significa che restano escluse tutte le versioni del Superbonus ad aliquota ridotto (cioè al 90% o al 70%). Non solo: l’indeducibilità, si precisa, non interessa chi ha utilizzato il Superbonus in dichiarazione dei redditi. Significa che viene collegata soltanto alle opzioni della a cessione del credito e dello sconto in fattura.
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Le differenze con la disciplina precedente
Le nuove regole sono state previste dalla Legge di Bilancio 2024. Prima, anche ai casi di ristrutturazione tramite Superbonus al 110%, si sarebbe applicata la normativa generale: quando viene venduta una casa acquistata o costruita da non più di cinque anni, si paga già un'imposta del 26% sulla plusvalenza. La differenza sta in un altro elemento: nel calcolo del prezzo di base si tiene conto anche di tutte le spese fatte per ristrutturarla. E se nel mentre si è intervenuti con lavori di ammodernamento, questi vanno scalati dalla plusvalenza. Tutto cambia con le regole introdotte quest’anno, perché le spese sostenute (e poi recuperate) con il Superbonus 110% non entrano nel calcolo. Alla fine, il risultato è che chi ha fatto questi lavori pagherà più tasse di quante ne avrebbe dovute versare con il sistema precedente.
