La crisi abitativa in Portogallo tocca nuovi record

Nel 2025, i prezzi delle case in Portogallo hanno raggiunto per tre volte il loro massimo storico, una volta a trimestre. In attesa dei dati degli ultimi tre mesi dell’anno, che potrebbero battere un nuovo record, secondo l’ultima rilevazione dell’Istituto nazionale di statistica , l’Indice dei prezzi delle abitazioni è cresciuto del 17,7% su base annua: il valore più alto registrato dall’inizio della serie, nel 2009, e la conferma di una dinamica che dura ormai da circa dieci anni, ovvero dal secondo trimestre del 2015. Il dato è ancora più significativo se letto insieme all’andamento del mercato: a fronte di una lieve diminuzione del numero di compravendite, il valore complessivo delle transazioni ha toccato un record di 10,5 miliardi di euro, il 16% in più rispetto allo stesso periodo del 2024, con un prezzo medio di circa 247mila euro per abitazione. Un contesto che, come sottolinea l’ultimo rapporto Economic Surveys Portugal 2026 dell’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico , riflette problemi strutturali profondi del sistema abitativo e l’inefficacia delle riforme finora adottate dal governo. Le case non mancano ma… Paradossalmente, in Portogallo, le case non mancano. Il Paese è infatti uno dell’Ocse con il maggior numero di abitazioni pro capite, eppure non riesce a garantire alloggi accessibili e di qualità a una parte significativa della popolazione. Una parte rilevante dello stock abitativo non è infatti utilizzato come residenza principale: secondo il Banco de Portugal, tra residenze secondarie e alloggi vuoti si concentra ancora oggi circa il 30% del totale delle abitazioni. Nel 2021, ultimo anno con dati completi, le residenze secondarie rappresentavano circa il 19% e gli alloggi vuoti il 12%, valori tra i più alti in Europa. Molti di questi immobili, però, non sono immediatamente utilizzabili: gli alloggi vuoti sono mediamente più vecchi, spesso necessitano di ristrutturazioni profonde e non rispondono agli standard abitativi attuali. A questo si aggiungono fattori strutturali che ne scoraggiano l’immissione sul mercato, come la frammentazione della proprietà , l’instabilità giuridica e fiscale del mercato degli affitti e la lentezza delle procedure di sfratto, che spingono molti proprietari a lasciare gli immobili inutilizzati. La bassa tassazione sulla proprietà rende inoltre poco costoso mantenere una casa vuota rispetto a venderla o affittarla. Sul fronte della qualità, l’Ocse segnala che il Portogallo presenta livelli di povertà energetica tra i più elevati dell’Unione europea, non per via di costi dell’energia particolarmente alti, ma a causa proprio degli edifici di scarsa qualità, privi di adeguati sistemi di riscaldamento e raffrescamento. Il risultato è un mercato fortemente segmentato: molte abitazioni ci sono, ma sono nel posto sbagliato, in cattive condizioni o fuori dalla portata economica delle famiglie che ne avrebbero bisogno. Il mercato degli affitti resta inoltre sottosviluppato e frammentato: solo il 12% delle famiglie che dichiara di vivere in affitto, anche se guardando al mercato sommerso la cifra potrebbe arrivare fino al 60%. Sullo sfondo, salari in crescita rispetto al 2014 ma ancora bassi in termini storici e una quota molto elevata di giovani adulti tra i 29 e i 35 anni che continua a vivere con i genitori. A completare il quadro contribuiscono la domanda estera, che tra il 2019 e il 2024 ha rappresentato circa il 10% del valore totale delle transazioni immobiliari, concentrata sugli immobili più costosi anche a causa dell’espansione del turismo e degli affitti di breve durata. Un ruolo non marginale nell’evoluzione del mercato immobiliare portoghese lo hanno avuto anche i cosiddetti Golden visa, programmi che permettono ai cittadini extra-Ue di ottenere permessi di residenza in cambio di investimenti in titoli di Stato, immobili, fondi di venture capital, aziende o startup. Già nel 2022 il Parlamento europeo aveva chiesto di regolamentarli, mentre la Commissione europea ne aveva sollecitato la sospensione immediata per cittadini russi e bielorussi. Da allora, sia la Spagna che il Portogallo nel 2023 hanno escluso la possibilità di ottenere la residenza tramite l’acquisto di immobili. In Portogallo, il programma oggi è limitato a investimenti produttivi ma per oltre un decennio ha attirato soprattutto capitali immobiliari. Tra il 2012 e il 2023 Lisbona ha rilasciato 12.718 permessi di soggiorno in cambio di oltre 6 miliardi di euro di investimenti, a cui si aggiungono più di 20mila ricongiungimenti familiari. Secondo un’inchiesta di Investigative Europe, oltre la metà dei beneficiari proveniva da Paesi ad alto rischio di riciclaggio, sollevando forti dubbi sui controlli e sull’impatto del programma. Non a caso, già nel primo anno di avvio, il sistema era stato travolto da uno scandalo che aveva portato all’arresto di funzionari pubblici e alle dimissioni del ministro dell’Interno. Nel frattempo, tra il 2010 e il 2024, anche per effetto dell’afflusso di investimenti immobiliari stranieri, i canoni di affitto sono aumentati del 40% e i prezzi delle case di quasi il 100%, contribuendo a rendere l’accesso alla casa sempre più difficile per una parte crescente della popolazione. A lanciare l’allarme non è però solo l’Ocse: secondo la Commissione europea, il Portogallo è oggi il Paese con il maggiore livello di sopravvalutazione degli immobili in Europa, stimata attorno al 25%, davanti a Svezia, Austria o Lettonia. A pesare è soprattutto il rapido deterioramento del rapporto tra prezzi delle case e redditi: negli ultimi dieci anni questo indice è cresciuto in modo particolarmente marcato in Portogallo, collocando il Paese tra quelli dove acquistare casa è diventato molto più difficile rispetto al passato, insieme a Paesi Bassi, Irlanda, Lussemburgo, Ungheria, Repubblica Ceca e Austria. Misure limitate e insufficienti Negli ultimi cinque anni, i vari governi portoghesi hanno messo in campo una serie di interventi per arginare la crisi abitativa, aumentando gli investimenti pubblici e intervenendo su affitti, fiscalità e offerta, pur partendo da un patrimonio di edilizia sociale tra i più ridotti dell’Ocse e da una spesa per la casa pari a circa lo 0,1% del Pil nel 2022. Grazie al Piano di ripresa e resilienza, tra il 2021 e il 2026 sono stati stanziati circa 2,7 miliardi di euro per la riabilitazione e la costruzione di alloggi pubblici o a prezzi accessibili, con l’obiettivo di arrivare a 26mila case entro quest’anno. Nel 2023 il governo del socialista António Costa ha lanciato il programma Mais Habitação, che ha combinato misure restrittive e incentivi: dal blocco dei Golden visa alla limitazione degli affitti turistici, fino a tetti agli aumenti dei canoni, agevolazioni fiscali per chi immette case sul mercato dell’affitto. Nel 2024 e 2025, con il ritorno al governo del centrodestra, l’attenzione si è spostata sul sostegno all’acquisto e alla costruzione, soprattutto per i giovani, con riduzioni dell’IVA e imposte, semplificazioni urbanistiche e nuovi incentivi all’edilizia. Misure che, però, sono state criticate dalle principali organizzazioni per il diritto alla casa, come Plataforma Casa Para Viver e Porta a Porta, secondo cui questi interventi favorirebbero soprattutto imprese edilizie e proprietari. Come suggerisce il report dell’Ocse, infatti, senza una riforma coordinata del mercato immobiliare, non solo fiscale, ma soprattutto normativa, sociale ed energetica, il Paese continuerà a essere coperto di cemento, ma con pochi alloggi adeguati e accessibili alla maggioranza della popolazione.

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Roberta Cavaglià