Milano, prezzi delle case e affitti: aumenti del 41% e del 22% negli ultimi 6 anni
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Nel capoluogo lombardo il 34% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 15.000 euro l'anno, ma nel periodo 2015-2021 i prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti del 41%, gli affitti medi del 22% e la retribuzione media di operai e impiegati solo del 3% e 7%. Sono questi alcuni dei dati emersi dal primo report dell'Osservatorio Casa Abbordabile
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CASA E REDDITO A MILANO
- Una città che prende più di quello che riesce a dare: questa è la contraddizione che rischia di vivere Milano, dove il 34% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 15.000 euro l'anno ma dove nel periodo 2015-2021 i prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti del 41%, gli affitti medi del 22% e la retribuzione media di operai e impiegati cresciuta rispettivamente solo del 3% e 7%
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LA RICERCA
- Sono alcuni dei dati emersi dal primo report dell'Osservatorio Casa Abbordabile (OCA) promosso da CCL, Delta Ecopolis in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, dalla ricerca coordinata da Massimo Bricocoli, professore di Politiche Urbane e Housing e direttore DAStU Politecnico di Milano, e da Marco Peverini, assegnista di ricerca DAStU, e supportata da un comitato interdisciplinare e internazionale
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LA SVOLTA DI EXPO 2015
- Il report è stato presentato questa mattina insieme a Alessandro Maggioni, Presidente Consorzio Cooperative Lavoratori e Vincenzo Barbieri, Presidente Delta Ecopolis. Il 2015, anno di EXPO, ha segnato un punto di svolta per la città, con dinamiche urbanistiche, sociali ed economiche che sono andate inevitabilmente a modificare l'assetto del capoluogo lombardo, con conseguenze sul lungo termine
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AUMENTO DEI PREZZI IN PERIFERIA
- Il rialzo dei valori immobiliari in zone sempre più lontane dal centro ha pesato progressivamente sulle spalle dei lavoratori a reddito medio basso, costringendoli a cercare un'abitazione in zone più periferiche. Oggi, sempre di più, ad essere in difficoltà sono però profili anche più qualificati
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GLI ALLOGGI PUBBLICI
- Se si analizzano i dati relativi al numero di alloggi di edilizia residenziale pubblica, si può notare, poi, come dal 2015 al 2021 nel comune di Milano sono stati richiesti permessi di costruire da enti pubblici per soli 196 alloggi, pari all'1,1% del totale dei permessi richiesti, con una conseguente offerta di alloggi pubblici largamente inferiore alla domanda espressa
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GLI AFFITTI
- Nel 2022 sono state presentate domande da 36.946 nuclei familiari a fronte di 1.523 alloggi messi in avviso e di 1.297 alloggi assegnati. A Milano, i contratti di locazione sono cresciuti da 40.165 nel 2015 a 55.830 nel 2021, ma soprattutto nel mercato transitorio (dal 17,5% al 27,2% dei nuovi contratti) e con canoni in forte crescita
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IL CANONE PER L'AFFITTO
- Il canone medio registrato da OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) è cresciuto da 129,6 euro/mq annuo nel 2015 a 173,4 euro/mq annuo nel 2022 (+33,8%), mentre il portale di intermediazione Immobiliare.it per gli stessi anni registra canoni da 182,4 euro/mq annuo nel 2015 a 239,9 euro/mq annuo nel 2022 (+31,5%)
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COMPRAVENDITE, IL COSTO AL METRO QUADRO
- Per quanto riguarda le compravendite, il prezzo al metro quadro è cresciuto mediamente del 40,7% tra il 2015 e il 2021, con un aumento rilevante delle quotazioni di quei quartieri riconosciuti fino al 2014 come più economici. In particolare, risulta preoccupante la crescita dei valori in tre zone: Stazione Centrale-Viale Stelvio (+ 32,7%); i quartieri di Cenisio, Farini e Sarpi (+ 24,6%); Tabacchi, Sarfatti e Crema (+22,8%). Si tratta di tre zone attualmente interessate da rilevanti interventi di "rigenerazione urbana"
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LA CORSA DEI PREZZI
- I prezzi delle abitazioni crescono 3 volte più rapidamente dei redditi, gli affitti quasi due volte più rapidamente. Ma se siguarda alle retribuzioni delle categorie medio-basse, nella classificazione INPS denominate "operai" (in media 1.410 euro/mese lordi) e "impiegati" (2.435 euro) – che insieme rappresentano il 61% dei lavoratori milanesi - i prezzi di acquisto crescono ben 13,6 volte più velocemente delle retribuzioni degli "operai" e 5,8 volte di quelle degli "impiegati"; i canoni di locazione 7,3 e 3,1 volte più velocemente
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REDDITI FERMI
- Il reddito da lavoro dunque non è più sufficiente a garantire una vita quanto meno dignitosa: infatti, il 57% dei contribuenti milanesi dichiara un reddito lordo inferiore a 26.000 euro l'anno e il 34% dichiara inferiore a 15.000 euro l'anno
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DISTRIBUZIONE DELLA RICCHEZZA IN CITTÀ
- La fascia di reddito medio-bassa (15.000-26.000) risulta sovra-rappresentata nei quartieri periferici, la fascia medio-alta (26.000- 55.000) tende a concentrarsi nei quartieri semicentrali e in alcuni quartieri periferici mentre le fasce di reddito più elevate (55.00) sono sovra-rappresentate nei quartieri centrali e semi-centrali
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POSSIBILITÀ ABITATIVE
- Tradotto in possibilità effettive, calcolando l'indice di metri quadri di abitazione teoricamente abbordabili in acquisto in tre fasce del territorio comunale - pur semplificando molto: centro, semicentro, resto della città - si evince come il lavoratore medio della categoria 'operaio' vede un indice di metri quadri teoricamente abbordabili pari a 12 nei quartieri del centro storico, 17 metri quadri in quelli semicentrali, e 30 metri quadri nel resto della città
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OFFERTA ABITATIVA INADEGUATA
- L'impiegato medio (retribuzione media annua lorda di 29.219 euro) invece vede un indice di metri quadri teoricamente abbordabili di 16 metri quadri nei quartieri del centro storico, 23 metri quadri in quelli semicentrali, e 40 metri quadri nel resto della città. Ciò significa che, anche nelle zone periferiche, il mercato residenziale fatica ad offrire alle retribuzioni più diffuse un'offerta abitativa adeguata